2020年前，徐州人口中津津乐道的淮海省省会，房价将来会和南京房价持平，更有房产中介人员放言三到五年徐州房价轻松过五万。徐州是全国商品房消化周期最快的的城市，徐州市区不论任何区域，新建小区一旦推出即秒光，不接受任何贷款。在全国创下连涨56个月的最高纪录，多次被住建部约谈。就连二手房也高歌猛进，新城区人才家园更是以28000元的二手房高价傲视群雄。

家里亲戚2018年7月，徐州西三环买了玉兰公馆1期

，90平左右，买入价10500每平米左右。过年时来我家走亲戚，他告诉我，现在小区东隔壁都市星宸现在卖1,4000每平米左右，他买的房子一平米涨了3500元，房价几乎上涨30%了，现在出手能挣30万，他高兴地合不拢嘴，吃饭期间也是眉色飞舞，觉得这是他捡了天大的便宜，不停吹嘘自己是理财高手。

吃完饭后，我告诉他冷静下来，我们一步步地来看，仔细算算，到底挣了多少钱。2018年7月年买入房价:90平左右，10500元每平米，总价约95万；现在因为限购还不能出手，就是按现在可以出手，因为卖出，加办理各种手续，需要2月左右，也到了5年持有期，现在隔壁新房14000元每平米，你房子在西边，相应偏僻些，房价相对便宜200每平米，网上报价不过13800元每平米，90平米房子总价124万；毛利账面上赚了29万.。

再来看看当时买房子的成本和各项支出，一是月供利息，贷款7成30万元首付，贷款金额66万，当时利率5%左右，月均利息3100-3200元左右，就按现在还5年算，60个月合计19万，涨了29万元减去利息，还剩10万元利润。再说维修基金约8000，契税10000左右，合计1.8万；算下来，只赚了8.2万左右。只能赚8万元了。你30万首付，2018年买国债，当时利息4%多点，五年至少6万元利息。自己的真金白银，到头来只有2万元赚，这还是明年房子能立即卖掉的理想情况。还有物业费，上房两年多了，加上明年，三年的物业费8000元左右，大概能赚1.2万元。要命的是你买的房子靠路，难以出手，中介费交不交不说，最后赚了30万元，还得交增值税吧，估计也是所剩无几了，会不会倒贴我就不清楚了。亲戚连续几个意想不到，气愤的哇哇大叫，“别说了，大过年的，来你家走亲戚，好心情没了”。

投资买房不要被房产涨幅影响，购房钱一定要算一下3年房价不涨、甚至5年以上不涨，对你家庭影不影响。如果是刚需，因为就是不买房，也要租房，反倒不如借钱立即买房，目前国家稳房价，稳物价，房价难以大幅下滑，就是平稳不涨，刚需也不受损失，一旦房价缓缓上升，对刚需来说，天天都是好心情，天天开开心心过大年。

我告诫亲戚，现在徐州新楼盘太多了，二手房非常难卖，假如徐州放开二手房贷款限制，调控放松后，房产价格会有一定幅度冲高，这将是最后一次出手的机会了，毕竟2018年后推出的巨量房产，一时半会难以消化，加上部分小区尚未交房或达到出售条件，一旦大家集体出手，到时候卖也卖不掉。

再来说说炒房客，自有资金尚可，毕竟相对于温和的通货膨胀，国家还是能够接受的，相对于银行不到2%的存款利率，全款买房风险不是太大，反倒有保值增值的可能。对那些想高负债或加杠杆买房的人群来说，不要再考虑购房了，房地产市场国家一直给予的定调就是房住不炒，部分炒房客由于资金链断裂走上绝路的新闻屡见不鲜。毕竟房子现在金融属性变差，流动性小，一时半会难以变现。以前财政收入主要靠卖地，现在国家需要一个新的税源增长点来取代土地财政，房产税目前是唯一不二选择。

最后告诫大家，以县城为主的四五线房地产已经不具备投资的属性，以后只能保值，而不能再像以前那样大幅增值。受疫情影响，国家财政部怕一旦征收，本来低迷不振的房地产直接进入寒冬，虽然叫停了今年的房产税扩大试点，但房产税各种配套措施，实施规范仍在有条不紊的进行，估计2025年左右会实施推出，不要成为最后的接盘侠。

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