LOFT复式和SOHO平层,未来哪种公寓更难转手?

成廉聊房产 2024-02-25 07:11:48

市面上最常见的公寓,就是LOFT的复式户型和SOHO的平层户型,同属于商业地产类,成交和流转的成本都是相似的,诸如税费、贷款首付成数(通常为5成)、贷款年限(通常为10年)等。

但是,不同的是,两类公寓在流通属性方面,还是存在一些差异的,一般来讲,SOHO的平层公寓,要比LOFT复式公寓,更容易变现流通,主要是因为以下几个原因:

1、LOFT复式公寓的总价通常更高,但核心价值二者却相似

公寓的核心价值,主要就是用于对外出租或居住,LOFT复式公寓和SOHO平层公寓,都可以用于对外出租和自住,其核心价值没有太大的区别。

而LOFT复式公寓,通常加价的卖点就是层高更高(超过5.6米的可以做2层),可以分割成2户,但实际上,如果把LOFT复式公寓分割成2户,加上室内搭板、装修等成本核算下来,加上其层高溢价,恐怕总的投入,性价比还不如买2套平层SOHO公寓高。

比如一套LOFT复式公寓售价30万,搭板和装修成本20万,装成上下两户,总的要耗费50万元;而另一套SOHO公寓售价20万,2套总价40万,加上装修成本,总的投入也是50万元。

但是,2套平层SOHO公寓是独门独户,往往更容易出租,投资回报率就会更高,自住也更舒适,因此,选择2套平层SOHO公寓的组合,就更有优势了。

2、LOFO公寓业主搭板做2层,楼栋的实际梯户比会比理论值更低

一般来说,如果一栋楼里面,全是LOFT公寓,那它实际上入住后的梯户比,要比明面上对外宣称的梯户比,要低出将近1/2的幅度,等电梯会耗费更多时间、会体验更拥挤的出门归家感。

因为LOFT的业主通常都会把房间隔成上下两户对外出租,原本的一户,就变成了2户,实际楼栋的居住人数,甚至可能超过实际规划居住的2倍之多。

远远不如SOHO公寓那么稀疏,SOHO公寓的户数和实际居住人数,大致是相符的,因此实际居住所感受到的梯户比,往往更接近理论宣传值,不会出现像LOFT那样太拥挤的情况。

3、LOFT复式的居住体验不如SOHO平层

如果从自住的感受来看(不隔成2户),LOFT的室内空间层高往往更高,空间更大,这就意味着,冬夏季节维持室内宜居的温度,需要耗费更多的电力和燃料成本,普通的空调或风管机,甚至都很难奏效,必须是大功率电器,才能勉强调节到合适的温度。

而SOHO由于面积小、层高低,相对来说,在温度控制方面,就会更加得心应手和节能,不会产生太大的居住成本。

此外,LOFT的室内楼梯,对于老人和小孩而言,也并不是特别友好,每天频繁上下楼梯,无形之中也加大了发生安全事故的概率,LOFT复式和跃层户型类似,适用的人群并没有平层住宅那么广,并不是全年龄段都宜居的。

综上所述,在二手房市场上,就公寓内部的细分市场而言,LOFT复式公寓的流通性,还是远远不如SOHO平层公寓的,只有当LOFT的价格比SOHO略高(不超出30%左右)的时候,才会是比较合理的对标空间,超出30%这个幅度,都属于溢价过高了。

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