一季度，南京新房市场热度平平，成交量环比下滑6成，均价回归3万大关以内。市场去库存压力加大，也影响了推盘节奏，1-3月累计仅20次开盘，上市量减少近7成。改善需求有所增加，110㎡以上中大户型成交占比提升6.5%，但因各楼盘降价打折不在少数，整体总价段有所下移，高价段增幅并不明显。

1、市场表现平淡，成交量价齐跌

2024年一季度，南京新房住宅成交量3961套（不含高淳、溧水），环比下滑60%；成交总面积48.5万㎡，环比也减少59.2%，成交总金额（GMV）143.24亿元，环比下跌59.5%。新房成交均价29512元/㎡，环比小幅下滑0.6%，同比则跌了9.5%。

从成交趋势来看，一季度南京新房市场较为平淡，市场主基调是去库存，上市量也大幅减少，逐月成交量均未破2000套，3月市场活跃度有所提升，但整体成交量仍处于决定低谷段，复苏道路较为漫长。

2023-2024年南京新建商品住宅成交量价情况

数据来源：CRIC，单位：套、元/㎡

2、江宁、雨花台排名全市前二

从区域来看，江宁成交量961套，仍排名全市第一；雨花台次之，一季度成交767套；浦口、栖霞同属第三梯队，成交量在650套左右；各区成交量均未破千套。环比来看，浦口、建邺成交降幅更大，均超过了70%；其余各区降幅在40%-60%区间，各板块去化节奏都有所减慢。

价格方面，建邺仍是最高，一季度成交均价达56297元/㎡；玄武、秦淮位于第二梯队，新房均价在4.8万/㎡左右；各区均价也因成交房源分布、降价打折等影响，出现小幅波动，多呈下行趋势。

2023Q4-2024Q1南京各区新建商品住宅成交量价情况

数据来源：CRIC，单位：套、元/㎡

3、推盘节奏放缓，上市量减少67.2%

2024年一季度，南京新房住宅累计上市量仅2943套（不含高淳、溧水），环比大幅减少67.2%，主要是因新房库存积压较为严重，各板块推盘节奏都有所放缓；供销比为0.74，环比也减少了0.16。从市场反馈来看，虽然供销比小于1，但多个区域均仍处于供大于求的情况，且库存去化周期不断拉长，短期内去库存都将成为楼市主基调。

2023-2024年南京新建商品住宅上市量和供求比

数据来源：CRIC，单位：套

4、累计开盘仅20次，城南占比30%

一季度，南京新房住宅累计开盘仅20次（不含高淳、溧水），较以往也是大幅缩水，其中传统“金三”月，南京新房仅开盘8次，各开发企业推盘都十分谨慎。从板块来看，城南开盘6次，占比1/3；江宁、江北分别开盘5次、4次，分列二三位，其余各板块都是仅1-2次开盘，供给端收缩明显。

2024Q1南京新建商品住宅开盘分布情况

数据来源：CRIC

5、库存量持续回落，去化周期不断拉长

截止3月底，南京新房库存量为51345套（不含高淳、溧水），环比小幅减少1.1%，连续2个月环比回落。但因成交节奏放缓，今年以来新房去化周期逐月拉长，根据目前成交量情况，最新库存完全去化需18.2个月，环比增幅明显，特别是部分外围板块，去库存压力十分大，也将影响今年各板块新房入市情况。

2023-2024年南京商品住宅库存量及去化周期情况

数据来源：CRIC，单位：个月

6、改善需求有所增加，高价段占比提升

2024年一季度，新房100-200万总价段成交占比仍最高，达26.4%，主要集中在江宁、江北部分远郊板块，多为刚需群体。其次是200-300万、300-400万价格段，成交占比分别为23.3%、21.5%，环比小幅提高2.7%；而500万以上高价段成交占比达18.1%，环比也提升2.1%。整体来看，一季度新房市场改善需求有所增加，但因房价回落、价格段整体下移，高价段占比增幅并不明显。

2023Q4-2024Q1南京新建商品住宅成交总价段占比

数据来源：CRIC，按成交套数计算占比

7、70-130㎡户型占比超7成，3居室是主流

从成交面积段来看，新房仍主要集中在70-130㎡，累计占比75%，其中110-130㎡占比最高，达30.4%，环比也提高4.8%；130㎡以上大户型累计占比25%，环比小幅增加1.8%。户型选择方面，3室是新房市场绝对主流，占比高达70.6%；另外4室占比也达26.2%，环比小幅提升。

2023Q4-2024Q1南京新建商品住宅成交面积段占比

数据来源：CRIC，按成交套数计算占比

附：2024Q1南京商品住宅总销金额排行榜

数据来源：CRIC，按销售金额排序

END

报告说明：

1、报告所涉及数据均为南京主城九区，不含高淳、溧水；

2、数据仅统计商品住宅部分，含普通住宅、别墅，不含商业、酒店式公寓等；

3、报告全部数据均来源于克而瑞，仅供参考；

4、本报告为我爱我家南京研究院原创，如需引用或转载请注明出处，谢谢合作。