5月，央行从需求端发布3条新政，涉及首付比例、公积金贷款利率、房贷利率下限，进一步释放和刺激需求，提振市场信心，促进房地产行业健康发展。

南京也出台公积金新政，都市圈9城公积金互认互贷，放宽贷款条件；落实公积金贷款利率下调。同时，下调首套房商贷利率至3.25%（LPR-70BP）；调整商贷首付比例，首套房最低首付比例15%，二套房最低首付比例25%。

一、5月南京二手住宅市场成交概况

1、成交量8561套，环比下滑16%

5月，南京全市二手房成交量8561套（含高淳、溧水），环比下滑16%；二手房成交均价为24179元/㎡，环比也小幅下滑1.6%。从成交走势来看，虽然成交量有所回落，但整体与“金三”成交持平，仍处于相对高位；中低价段房源成交比重大，房价有所回调，整体呈筑底趋稳的态势。5月多项利好政策出台，南京二手房市场活跃度提升，客户置业意愿明显增强，中下旬新增客户量、带看量均有所上涨。

2023-2024年南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

2、江宁成交量仍排第一，鼓楼房价最贵

5月，全市仅2区成交破千套，其中江宁仍排名全市第一，成交量达1508套；浦口则排在第二位，成交量1379套；栖霞成交970套，跃升至第三。环比来看，主城九区成交量均有不同程度下滑，栖霞、雨花台降幅相对较小，下滑不到10%；鼓楼、玄武则降幅较大。

价格方面，鼓楼成交均价居首，5月均价为35400元/㎡，环比有所回落；建邺排名次之，均价33648元/㎡，区域内低价段刚需比重较高。秦淮、玄武分列三四位，均价仍在3万以内。

2024年4-5月南京各区二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

3、多项利好新政出台，业主价格预期上调

由于目前市场可售房源持续高位，业主挂牌积极性相对较低，但随着多项利好政策出台，新增挂牌业主价格预期明显看涨。据我爱我家南京研究院统计，5月南京二手房新增挂牌量6036套，环比减少11.4%，连续2个月回落；挂牌房源均价为28239元/㎡，环比回升0.7%，连续2个月下滑后环比止跌。

一方面，利好新政落地，市场活跃度提升，部分业主价格预期有所上调；另外，也与南京近期多个小区“房价保卫战”、“以旧换新”评估价有关。

2023-2024年南京二手住宅挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

二、5月南京二手住宅市场交易结构

1、房客源比0.87，需求有所增加

5月，南京二手房房客比为0.87，环比上月减少0.1，降幅明显。从新增房客情况来看，一是由于新增挂牌量持续回落，另外，5月新政出台后，二手房新增客户量有所增加，也导致整体房客比连续2个月下滑。

2023-2024年南京二手住宅房客源比走势

数据来源：我爱我家南京研究院

2、客户成交周期持续低位，房源交易周期缩短

5月南京二手房客户平均成交周期为41.3天，环比增加2.1天；房源平均成交周期182.9天，较上月则大幅缩短30天。当前市场环境下，有购房需求的客户意向度都相对较高，利好新政也进一步刺激购房需求，客户成交周期持续低位；而随着市场活跃度提升，不少业主诚售，5月房源成交周期也有明显缩短。

2023-2024年南京二手住宅成交周期走势

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天

3、议价空间9.8%，环比有所收窄

据我爱我家南京研究院统计，5月南京二手住宅成交议价空间为9.8%，环比收窄0.4%。从市场反馈来看，目前二手房市场仍是以价换量居多，购房者在谈判过程中牢牢占据主动权，而5月市场有所回暖，也给业主增添了谈判筹码，整体议价空间小幅回落。

2023-2024年南京二手住宅议价空间情况

数据来源：我爱我家南京研究院

三、5月南京二手住宅市场置业需求

1、300万以内中低价段占比进一步增加

5月，300万以内成交累计占比83.8%，环比4月增加2.6%，其中100-200万占比最高，成交比例达44.2%，也反映了当前二手房市场需求结构，刚需为绝对主力。另外，新政出台后，也释放了部分刚改、改善需求，400万以上高价段占比也增加了1.5%。

4-5月南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

2、中大户型比重提高，环比上涨2.1%

从成交面积段来看，5月90㎡以上中大户型成交占比有所增加，累计占比39%，环比4月上涨了2.1%，走势与价格段变动相当；90㎡以下仍是主流，成交占比61%，其中60-90㎡占比最高，达38.1%。

4-5月南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

3、中青年是主力客群，累计占比近6成

从成交年龄结构来看，5月36-40岁、31-35岁年龄段占比最高，分别为22.4%、22.2%，中青年仍是购房市场主力群体；环比来看，46岁以上年龄段成交比重有所增加，增幅达1.8%，年龄结构小幅波动。

4-5月南京二手住宅成交年龄结构情况

数据来源：我爱我家南京研究院

4、商贷仍是主流，环比小幅增加

5月，成交客群主力付款方式仍是商业贷款，占比达44.8%，环比也小幅增加0.6%；其次是全款、组合贷款买房，占比分别是22.4%、21.4%。整体付款方式波动较小，目前各项信贷政策持续放宽，购房者选择性也较为多样，可以根据自身需求，选择适合自己的付款方式。

4-5月南京二手住宅成交付款方式占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

附：5月南京二手住宅成交热门商圈

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

END

报告说明：

1、报告中成交均价、挂牌情况、交易结构、置业需求、热门商圈等仅为我爱我家南京公司内部数据，不完全代表南京全市情况，仅供参考；

2、本报告为我爱我家南京研究院原创，如需引用或转载请注明出处，谢谢合作。