市场政策篇
7月，央行官宣降息，5年期以上LPR下调至3.85%，单次下降10个基点，进一步降低贷款购房成本。730政治局会议定调楼市，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
01
7月南京二手住宅市场成交概况
1、成交量9965套，同环比均上涨
7月，全市二手房成交量9965套（含高淳、溧水），环比上涨3.7%，同比则大涨46%。从成交走势来看，虽然7-8月是传统销售淡季，但5月新政出台后，二手房市场持续活跃，交易量连续2个月走高，市场也出现了“淡季不淡”的现象。价格方面，二手房成交均价22760元/㎡，环比微涨0.2%，也是连续下滑5个月后再次转正，虽然只是基本持平，但整体房价开始筑底企稳。
2023-2024年南京二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
2、鼓楼、建邺均价3万+，走势趋稳
二手房仍是刚需板块成交比重更高，江宁、浦口累计占比近4成，整体各区成交波动不大。价格方面，鼓楼成交价仍领跑全市，7月成交均价34480元/㎡，环比小幅上涨；建邺成交价次之，也是唯二均价达3万+的区域，各区成交价环比波动都相对较小，房价走势较上半年明显趋稳。
2024年6-7月南京各区二手住宅成交均价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡
3、新增房源量小幅增加，低价挂牌居多
据我爱我家南京研究院统计，7月南京二手房新增挂牌量5854套，环比增加5.8%；挂牌均价为27824元/㎡，环比则下滑1.2%。从挂牌走势来看，随着市场成交有所回弹，7月新增挂牌量有所增加，部分业主也考虑趁机出售；不过挂牌均价仍较为合理，低价挂牌比重稍高，整体挂牌均价回归2.8万以内。
2023-2024年南京二手住宅新增挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
02
7月南京二手住宅市场交易结构
1、房客比0.93，环比有所增加
7月南京二手房新增房客比为0.93，环比增加0.11，主要由于7月新增挂牌量有所增加，客户量相对稳定，拉高了整体房客比，整体新增供需相对均衡。
2023-2024年南京二手住宅新增房客比走势
数据来源：我爱我家南京研究院
2、房源成交周期缩短，客户周期拉长
7月南京二手房客户平均成交周期为46.9天，环比拉长6.3天；房源平均成交周期186.2天，较6月则缩短了20.5天。从成交周期变化，客户节奏有所放缓，部分“老”客户成交也拉长了整体周期，但房源去化速度有所加快，处于今年绝对低点，降幅明显。
2023-2024年南京二手住宅成交周期走势
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天
3、议价空间9.5%，连续2个月收窄
据我爱我家南京研究院统计，7月南京二手房成交议价空间达9.5%，环比再减少0.2%，连续2个月收窄。从目前议价谈判来看，虽然议价空间仍处于高位，但逐步呈收窄的趋势，整体价格也将会愈发趋稳，释放了积极信号。
2023-2024年南京二手住宅议价空间情况
数据来源：我爱我家南京研究院
03
7月南京二手住宅市场置业需求
1、300万以上中高价段占比提升1.3%
7月南京二手房成交主力价格段仍是300万以下，累计占比82%，其中100-200万所占比例最高，达42.3%。但对比来看，300以上价格段成交占比出现了小幅增加，累计提升了1.3%，成交结构小幅波动。
6-7月南京二手住宅成交总价段占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
2、90平以内户型占比59.6%，环比减少
7月，主力面积段仍是90平以内户型，累计占比达59.6%，环比小幅减少0.6%，其中60平以下小户型占比有所增加；90-120平面积段占比24.7%，环比基本持平。而120平以上大户型成交则有所增加，整体与价格段变动趋势相同，环比小幅上涨1%。
6-7月南京二手住宅成交面积段占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
3、中青年群体是成交主力，占比提高4.9%
从成交年龄结构来看，7月31-45岁年龄段购房占比明显增加，累计成交占比62%，环比增加4.9%；25岁以下年轻群体成交比重也有小幅上涨，而46岁以上各年龄群体成交占比也相应减少。当前，二手房市场成交主力仍是中青年。
6-7月南京二手住宅成交年龄结构情况
数据来源：我爱我家南京研究院
4、商贷占比超5成，纯公、全款有所下滑
7月，南京商贷利率进一步下调，首套房利率已调整为3.05%，部分银行甚至更低，商贷购房占比达53.7%，环比增加4.3%，政策效应叠加购房群体，付款方式端反馈较为明显，纯公贷款、全款购房占比均有所减少。
6-7月南京二手住宅成交付款方式占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
附：7月南京二手房热门商圈
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡
我爱我家南京研究院简析
三季度，各地回购存量商品作为保障性住房的进度或加快，持续的资金落位有望进一步修复市场预期。各地房地产供需两端政策仍有望进一步优化调整，核心城市限制性政策或将进一步优化，提振市场活跃度。市场端，随着高温天气蔓延，二手房带看难度进一步加大，预计成交量也会有所回落，月度成交将回归7000套左右，需求结构仍主要是刚需群体，占比超7成。
END
报告说明：
1、报告中成交均价、挂牌情况、交易结构、置业需求、热门商圈等仅为我爱我家南京公司内部数据，不完全代表南京全市情况，仅供参考；
2、本报告为我爱我家南京研究院原创，如需引用或转载请注明出处，谢谢合作。
