房地产行业的至暗时刻，正在过去，嗅觉灵敏的资本市场首先感受到了暖流。

11月10日、11日，A股和港股的上市房企股组团大涨，单11日上午，整个地产板块的企业市值合计涨超1000亿。其中，新华联、中南建设、泰禾集团等10只地产股封板涨停。

另一边，据央行旗下的《金融时报》报道，全球顶级投行高盛的投资组合管理团队正在抄底买入中国房企债券。

从股债双杀，到股债齐涨；从评级看衰，到境外抄底，种种信息叠堆在一起不难看出，房地产正在一扫过去跌跌不休的阴霾，迎来久违曙光！那么问题来了，房地产板块为何突然就开启了反弹势头？市场从来没有无缘无故的转向，这波看似突如其来的反弹实则早就有迹可循。

在此之前，我们先来聊一下，房地产是如何走到“至暗时刻”的，发生这一系列问题的根源是什么。

众所周知，2021年地产的寒风尤为凛冽。从年初协信、蓝光暴雷，到恒大、花样年、新力地产，再到佳兆业，房企爆雷开启了鞭炮模式，根本停不下来。风声鹤唳之下，业界如惊弓之鸟，处处如履薄冰。

这是房地产市场整体信用下降之下的反应和结果。行业信用急剧下降，市场纷纷弃而远之，没了信心支撑，这是最大的问题所在。

开发商不相信开发商了；

购房者不相信开发商；

银行不相信开发商；

投行和资本也不相信开发商

而房地产行业信用急剧下降主要原因是三道红线卡死了房企的融资命门，再加上限购限贷、土地两集中等一连串疾风暴雨般的调控政策打得房企晕头转向。

当然，最关键的还是前者，对于高周转的房地产行业来说，资金就是楼市的七寸。东街1號在早前的文章里面就说过，只要融资环境没有根本改变，现金流没有解决，市场要反转，就不可能。

而目前的情况是：房企的现金流和政策风向，都要变了！

垂死挣扎的楼市，第一个转折点出现在10月15日。

央行发声，指出部分金融机构对“三线四档”存在误解，已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

这不是一次简单的喊话，据《金融时报》透露，10月份房地产贷款投放环比和同比都有较大幅度回升，初步估计环比多增了1500亿到2000亿元。

银行贷款对房企松绑，房企将重新得到银行贷款的资金输入，缓解流动性压力。

此外，银行间公开市场在房企发债这条路上，也开了一道口子。11月11日，保利发布了2021 年度第四期中期票据募集说明书，准备通过债市募资20亿，用于偿还银行贷款。碧桂园、龙湖集团、招商蛇口、美的置业等房企，都有类似的发债计划。

银行间市场债务融资也是房企债务融资的重要渠道，银行信贷、债券市场对房企的双重松绑，都表明，房企现金流的压力将慢慢得到缓解。

与此同时，一些热点城市开始对土拍，甚至限售限购松绑。

在各地陆续启动的第三轮集中供地中，最为鲜明的特征就是集体降低了土拍门槛。

比如下调保证金，苏州将第三轮土拍地块保证金比例下调至30%，土地款首付比例由60%下调至50%；

比如允许组建联合体，南京取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；

比如降低起拍价，杭州将二轮土拍流拍的土地重新制定起拍价，相较之前下降明显。

包括福州，在刚刚公布的第三轮土拍公告上可以明显感受到此番土地出让诚意满满，不仅贴心地允许开发商“分期付款”，部分地块也下调了起始价，降低参拍门槛。

除此之外，个别城市正试图突围限售限购。

先是沈阳，有媒体报道11月10日，沈阳房产局召集开发商线下开会，涉及解除限购、限售，放宽契税，认贷不认房……就内容而言，沈阳新政已经彻底超越了此前的哈尔滨新政。

不过目前为止，沈阳市并未印发任何与此有关的红头文件，是否真的执行还是未知数。

紧接着，武汉在一则《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》的措施里，也提到了限购松绑的内容。

“非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。”

也就是说有一部分人群可以不受限购政策限制，在武汉购买一套房产。

虽然没有大规模放松限购，但此刻适当的定向放松限购亦能给武汉新房市场带来暖意，肯定是利于新房的成交。

现金流得以解决，再加上政策暖风频频，内外输血，房地产信心就上来了，体现出来的是股债双涨。

在困难面前，信心比黄金更重要。

我们知道，一定有不少朋友会有疑问，凭什么房企一倒就救？

不是要救房企，而是要救房地产这个行业。

房地产是中国经济的一个支柱产业之一，房地产和建筑业，占了中国GDP的13.7%，直接吃房地产饭的就业人口接近7000万人，加上他们需要抚养或者赡养的家人，总人口在2.5到3亿之间。

所以，房地产不能倒。

我们要排雷，但不能因排雷，而炸掉自家的碉堡。

楼市调控的目标是稳房价、稳地价、稳预期。当楼市过热的时候，就应该收紧；当楼市过冷的时候，大大方方放松，在情理之中。

房企最艰难的时刻算是过去了，但要说到完全复苏，还要看接下来的第三轮土拍，以及新房、二手房市场的成交表现。

上为正文。