很多人已经撤掉了自己在卖的房子。

去年年底，深圳的二手房挂盘量接近6万套，很多不需要卖房的，也被大部队裹着想逃命。

春节前，深圳放松限购，挂盘量很快下降至5万套。随后又慢慢回升，二手房挂盘量接近5.5万套。

从6万套，降低到5万套，再上涨到5.5万套，这么大幅度的波动，可以看出，很多人对现在的市场仍然比较茫然，不知道下一步到底该怎么走。

现在换房，很容易承受踏空的风险。所谓踏空，就是比如300万的房子，卖掉没多久，房价突然涨到350万。

本来该赚的钱，没赚到。

钱包难受，心更难受。

但是换房又不得不换，家里住不下了，手里终于攒够钱了，小孩再过阵儿得上学了，……

绞尽脑汁，想出来两个好像挺好的方案：

第1，先买后卖，打个时间差，先把房子买到手，再卖掉房子，期间假如房价上涨，买来的房子涨，卖掉的房子也会涨，双倍得利。

第2，快卖快买，时间不等人，以最快的速度卖掉房子，再迅速买入一套。

先买后卖，在理想状况下是合适的，可是如果你要买的房子需要动用卖掉房子的资金，期间就可能得借一些机构的钱。

卖房过程又不顺，一旦出现延期怎么办？

快卖快买就更难操作了，全深圳挂盘的5万多套房子，业主没有多少是不想赶紧卖掉的。

更何况，现在的行情，卖的越快的往往是降价越多的，或者价值越好的。换房换到最后，面积变大了，以后的房价却更低，你能接受吗？

这一轮换房的难度确实很大。

不换，更好的房子肯定会涨的更多，再加上自己的情况也需要换。换，万一踏空了怎么办？

换房的关键点，是看房子本身和市场情绪。

市场，就是我们刚才纠结的地方。

而房子本身，就是它后续的房价走势是什么样。

房价走势由房子的价值决定，价值高则后续有上涨潜力。假如后续能涨，即有价值，我不建议先卖掉，然后换，因为确实有承受踏空的风险。

深圳在去年已经施行了家庭二套首付7成降至4成的政策，假如预算够，先以家庭二套的方式再买一套，这可能会更保险。

假如价值很低，就根本不存在踏空风险，别说换房了，哪怕卖掉、现金在手，部分情况也是值得的。

换房的关键，一是持有的房子价值如何，二是你的经济能力。

大家不要动不动就说，我要换房，或者想到换房就立刻把房子挂出去。这些都会干扰视线。

你要换房的前提是，你应不应该换房。

你要换房的原因——人多、上学等等——是换房能够解决的吗？换房以后，结果反而更差了怎么办？

你要挂盘卖房——即使你知道名下房子的价值很高，你非得先卖后买——卖房以后，你要换到哪里？换什么板块、换什么楼盘，大概的预算区间，大概的几个目标楼盘，分别是什么？

这些问题，是应该在卖房之前就要考虑好的。

包括房子卖掉以后，资金回笼周期是什么情况，能否衔接得上再买房的签约时间节点，等等等等。

卖房和买房没有绝对的先后顺序，它们的操作需要同时进行，在交叉的过程中，某个环节卖房先开始，某个环节买房先展开。

这才是最能规避风险的方法。

有点难，远没有直接挂盘那么简单。