传将被保利收购,雅居乐紧急辟谣,却难以否认“缺钱”的事实

白丁财说 2021-09-14 19:54:47

房地产行业正处于多事之秋。

比如某头部房企,一直处于风暴的中心而不能自拔;而“河南王”建业集团,也被传出向政府请求了紧急援助。

这一次,轮到了雅居乐。

近日,有消息称,雅居乐将被保利地产收购,已经完成尽调,近期会做出具体披露。

对于这一则传言,雅居乐紧急辟谣,并强硬表示,将通过相关法律手段维护自身的合法权益。

而作为该传言的另一个当事人,保利地产的态度就显得暧昧了,“不能说有,也不能说没有,如果达到条件,公司会进行公告”。

保利地产如此表态,直接将雅居乐置于万分尴尬的境地。

在白丁君看来,无论这一传言是否属实,雅居乐“缺钱”的状态,基本坐实了。

盈利靠“卖子”,“绿档”靠永续债和“明股实债”

从刚刚披露的2021年半年报来看,雅居乐上半年的各项业绩指标并不差。

数据显示,雅居乐上半年实现营业收入385亿元,同比增长15.1%;实现净利润64.71亿元,同比增长2.1%;归母净利润52.90亿元,同比增长3.2%。

虽然在今年上半年,雅居乐的毛利率下滑6.2个百分点至28.11%,净利率下滑2.2个百分点至16.77%。但是在整体房地产行业盈利能力下行的大背景下,雅居乐如此利润水平也是可以接受的。

在负责方面,雅居乐更是宣称“三道红线”全部达标。其中,净负债率降至45.3%;剔除预收款后的资产负债率为68.4%;现金短债比为1.18倍。

不过,雅居乐这份看上去还不错的半年报,经不起细琢磨。

比如,据半年报显示,今年上半年雅居乐的其他收益一栏录得42.53亿元,而在去年同期,这一数字为28.32亿元,增长达到50%。

而在雅居乐的其他收益中,41.37亿元源自出售子公司收益,在其他收益的占比高达97.27%。

也就是说,在其他收益等项目的帮助下,雅居乐上半年净利润也得以实现正增长。 而“卖子”获得的41.37亿元收益,更是占到了雅居乐归母净利润78.2%的比例。

再来看雅居乐的“三道红线”的全部达标。半年报显示,雅居乐的永续债在今年上半年缩减了6亿元,但仍有130.1亿元的规模,占净资产比重接近20%

由于永续债不计入有息负债,使得雅居乐的“三道红线”看起来达到了“绿档”。

此外,半年报显示,今年上半年雅居乐的少数股东权益大增,从上年同期的100.11亿元增长至今年上半年末的218.83亿元,增幅达118.59%,使得其少数股东权益占比达到了24.32%。

但是,雅居乐少数股东权益的大增没有带来对应分配净利润的增长,上半年归属少数股东的净利润只有6.5亿元左右。少数股东权益与对应收益的不匹配,雅居乐或坐实“明股实债”的嫌疑。

上半年“卖子”和频发新债,推子公司上市失败

我们从上文内容已知,雅居乐通过“卖子”,才使得其上半年的利润水平不至于那么难看。

此外,雅居乐的真实负债水平也并不好看,尤其是130多亿的永续债,由于利率很高,很可能进一步削弱雅居乐的盈利质量。

从2021年6月赎回的1亿美元永续债来看,利率已经达到了8.55%,明显高于其2021年上半年5.96%的实际借贷利率。

从“永久资本证券持有人应占收益总额”一栏也可以看出,130多亿的永续债,上半年分得净利润高达5.08亿元。要知道,218.83亿元的少数股东权益,分得的净利润也不过6.5亿元左右。

既要保证利润水平,又要降低真实负债、尤其是置换高利息的永续债,那么,雅居乐今年上半年的主要动作,就是“卖子”和发新债。

8月底,雅居乐发布公告称,拟发行4亿美元债券,于2022年8月31日到期,票面利率4.85%。而此次发债所得,正是要“以新换旧”。

事实上,今年上半年,雅居乐频繁融资。

5月11日,雅居乐宣布发行了3亿美元债;5月24日,雅居乐宣布获两笔定期贷款信贷,分别为52.53亿港元及2850万美元。

5月28日,雅居乐利用股权融资方式配售32亿港元;6月1日,雅居乐公告称,发行于2026年到期的本金总额1.5亿美元额外票据,按年利率5.5%计息。

7月16日,雅居乐再次发布公告称,拟发行2025年到期的优先票据,发行规模为3.14亿美元,票面利率为5.5%。

这些还只是“小钱”。1月19日,雅居乐国内的发债平台——番禺雅居乐曾发布公告,拟公开发行公司债券“不超过82.47亿元(含82.47亿元)”。不过后来下调为“不超过70亿元(含70亿元)”,减少了12.47亿元。

之所以下调发债规模,原因在于番禺雅居乐的规模“不够格”。

为了方便进一步发债,雅居乐一不做二不休,直接地产开发板块全部注入番禺雅居乐。

如此看来,为了能够筹钱,雅居乐真是到了“无所不用其极”的地步。

另外,雅居乐还在上半年力推旗下雅居乐雅城港交所上市。目的很明确,一是为了做大所有者权益,以此降低负债水平;另一个就是为了圈钱拿现金。

不过,就在近日,雅居乐雅城港交所冲击IPO宣告失败。

值得注意的是,雅居乐雅城上市失败与此次“雅居乐将被保利地产收购”的传言,时间上基本重合。

这或许存在着某种联系:旗下子公司上市圈钱失败了,只得另想别的方法了?

写在最后:

雅居乐“缺钱”得“蛛丝马迹”太多了。

前不久,雅居乐优化集团组织结构。而有消息称,所谓“优化”,无非就是大裁员、减少支出。

种种迹象都表明,雅居乐真的缺钱。

显而易见,当前的房地产行业,正处于前所未有的危机之中。而雅居乐要想在这场行业的变革大潮之中保住真身,要做的还有很多。

0 阅读:221

白丁财说

简介:专注地产领域