标普又对国内房企“下嘴”了，这次的对象，是中南建设。
10月12日，标普将中南建设的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，并将该公司担保的美元票据的长期发行评级从“B”下调至“B-”。
概括起来，标普此次下调中南建设评级的理由为“三个弱化”，即合约销售额弱化、利润率弱化以及融资渠道弱化。
而事实证明，标普的“担忧”，非常准确。
销售额下滑或成定局10月8日，中南建设发布公告称，2021年1-9月累计合同销售金额1536.8亿元，销售面积1117.0万平方米，同比分别增长了7.4%和4.3%。
虽说今年以来，受房地产市场整体降温的影响，房企的销售情况都不容乐观。但是，从公布的数据来看，今年1-9月，国内百强房企的销售额增长率均值为19.9%。
由此看来，中南建设的销售额增幅，相较于行业均值，低了近13个百分点。
而今年下半年以来，百强房企7月至9月单月业绩已经连续三个月同比下跌，且同比跌幅在进一步扩大。而中南建设在其中，绝对是“佼佼者”。
数据显示，7月单月，中南建设的合同销售金额176.7亿元，较上月环比减少约13%，比上年同期减少0.8%。
8月份，中南建设的合同销售金额141.9亿元，较上月环比减少19.7%，比上年同期减少30.0%。
而进入9月份之后，中南建设的销售额跌幅继续扩大。数据显示，9月单月，中南建设的合同销售金额为128.5亿元，较上月环比减少9.4%，较上年同期减少了45.6%。
9月份45.6%同比跌幅，在整个房地产行业内，也仅比新力控股、绿地控股等寥寥数家房企好点。
也难怪，在8月27日，举行2021年中期业绩发布会，中南建设董事兼副总经理陈昱含曾表示，实现全年10%的销售增速，确实是存在压力。
据悉，中南建设2021年全年销售目标为2500亿元，而1-9月1536.8亿元的销售额，相当于仅完成全年目标的61.47%。
这个销售进度，在整个房地产行业内同样位列倒数。
而根据标普预测，中南建设2021年合约销售额将自2020年水平下降约7%，约为2050-2100亿元；2022年或将进一步下降5.0%-5.5%。
由此看来，中南建设“合约销售额弱化”，证据确凿。
高利息发债致利润指标下滑中报显示，今年上半年，中南建设实现总营业收入384.8亿元，同比增长了29.6%。
但与此同时，其利润指标全线下滑：综合毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点；净利率5.27%，同比下降2.71个百分点； 归母净利润17.48亿元，同比下降14.72%。
要知道，在4月发布的2020年年报上，中南建设还实现了归母净利润70.8亿元，同比增长70％的惊喜。
然而仅仅过去4个月，中南建设的利润指标就没眼看了。
原来，去年中南建设的归母净利润大增存在一些“猫腻”。在70多亿元的归母净利润，超过28亿元来自投资收益，而并非主营业务，占比高达40.79%。
而在2021年上半年，中南建设的投资收益只剩下了6.8亿元，同比减少61.6%。受此影响，其归母净利润大幅下滑。
此外，对于利润指标的下降，中南建设还称，建筑行业原材料价格上升、费用提升等因素也影响颇大。
在这里，我们着重要讲一下中南建设的融资成本。
4月8日，中南建设发行了一笔2022年6月18日到期的高级无抵押定息票据，票面利率为10.875%。
短短两个月之后后，中南建设再次发行1.5亿美元高级无抵押票据，票面利率更是高达12.00%。
12%的利息率是个什么概念呢？要知道，今年上半年，中南建设的毛利率也不过16.31%，净利率更是低至5.27%。
也就是说，中南建设辛辛苦苦赶上半年，权当是为债打工了。
融资渠道收窄，物业平台紧急上市在融资方面，标普认为，受近期监管收紧的影响，中南建设的非银融资敞口扩大，非银融资增加，或造成其资本结构弱化。
而就在几天之前的10月9日，中南建设拟发行金额为5亿元的ABS，遭深交所“终止”。
由此可见，中南建设的融资渠道正在收窄。
而在境外美元票据方面，中南建设也别想了，毕竟从其已经发行的美元票据来看，如此高的利息率，说明资本市场对其流动性和信贷状况并不是那么放心。再加上近期多家百大房企爆雷，整个境外融资环境都急剧恶化，中南建设要想靠这个融资，也没戏了。
那么，中南建设就想到了，让关联的物业平台——中南服务上市。
资料显示，陈昱含为中南服务的控股股东，又为陈锦石的女儿。而陈锦石为中南建设的实控人。
联想到前不久，富力地产的大股东出售自持的物业资产，转过来资金支持富力地产。如此看来，要是中南建设缺钱，中南服务伸出援手也责无旁贷。
值得注意的是，这已经是中南服务第二次谋求港股上市了。
对于第一次招股书“失效”的理由，有分析认为，或许其盈利能力和对母公司的严重依赖有关。
那么，如今二次冲击港股市场，中南服务的问题解决了吗？
从招股书看来，中南服务盈利能力持续提升，但依旧处于行业中游水平；依赖母公司问题有所减缓，但总体来看，母公司贡献占比依旧占“大头”。
更值得注意的是，在中南服务的前面，仍有一众物业企业正在排队IPO，数量多达22家。
而与去年同期相比，今年物管企业IPO的进程显然放缓了。
资料显示，2020年1-9月初，上市的6家物业企业从初次交表到成功上市平均历时171天。而在今年同期，11家物业企业平均用时已经多达207天。
也就是说，中南服务能不能上市、什么时候上市，一切都还是未知数。
而在这期间，中南建设能保证不缺钱吗？
