最近几年，房产限购限贷的政策的实施，限制了炒房，国内富豪们把目光，对准了澳大利亚、新西兰、加拿大等国家，在极短时间内推高了当地的房价，当地居民对“中国人炒房”颇有微词，其实全球西方国家都有着中国炒房团的身影，唯独德国却是炒房客不敢去的地方。

为啥德国人不愿买房？

一、资本回报率低。德国的房价增长在过去30多年里，在欧洲国家中都是最低的，房价增幅30年涨幅才110%左右，扣除贷款利息，单独靠房产升值，就是加上租金收入，投资者也挣不到钱。根据德国法律，房产出售还要交不少税费，到头来可能亏钱。投资房产，远低于投资理财、股票。

二、发达的租房市场。中国人的传统观念中，安身立命，租房不是长久之计。主要原因是国内租房市场不规范，房租年年上涨，随意提前终止租房合同，强迫租房客搬家，甚至半夜将房客扫地出门。但德国没有这种情况，德国的《住房租赁法》就规定了房东不得随意解除租约。住房租赁合同默认为无固定期限合同。在德国，该地区的“租房价格表”，每两年更新一次。如果房东所定的房租超过“合理房租”的20%，就会面临巨额罚款；如果超过50%，则会构成犯罪。

三、保护租客的居住权。租房合同签订后，租客按约缴纳租金后，房主只有所有权了，房主需要提前终止合同，必须要有合理的理由，如果是收回另租，租客可以不理。房主强行将租客物品扔出，半夜撵人是违法行为，按侵入住宅罪处罚。在中国就是报警，警察来了也没有好方法，只能劝说。不过此前中国也通过了近似法律，保护居住人的居住权，虽与德国的居住权制度相差很远，但也有了巨大进步。

三、税收抑制炒房。房地产市场相关的税种在保有和使用环节税负较轻，但在交易环节税负最重，严厉打击炒房行为。一是房屋交易不动产交易税需要按照住房成交价征收5%左右的。二是10年内出售的，对价差收益部分征收25%的资本利得税。三是5年内购买3套以上房产，则被认定为投资行为，即使购买满10年，出售房屋仍需缴纳3.5%的商业税和19%的销售税（增值税）。

四是对继承和赠与的房产，依据双方的亲疏关系，按照全额累进税率征收最低7%、最高50%的遗产税与赠予税。

以上您看好了吗，您在德国炒房就是满了10年，仅仅商业税。增值税两项就要22.5%，除去贷款利息等资金成本，根本赚不到钱。

德国土地私有，没有公租房，但德国采取多种建房方式结合，保证房产供应量。居民自建、和住宅合作社合作共建、房地产商开发等方式同时存在，居民自建的房子也能入市，就是为了防止房地产开发商一家独大，从而保证房屋的供应量。中国集体土地建好的房产属于小产权房，严禁入市交易，同时买卖很难受到法律保护，至于居民自建住房入市，更是闻所未闻。

如果中国让小产权房、个人房产自建入市，中国当前的房价下降30-40%应该都不止。

中国高涨的房价，透支年轻人的梦想，我们要学习德国多种房产入市的做法，同时快速推行房产税，特别是空置税，从而给刚需一个公平合理的空间。

最后拜托您关注我一下，我的成长需要您的关注，谢谢您的阅读。