前阵子和大家聊了不少房价被透支了的板块，引发许多朋友共鸣，东街1號留言板里吐槽不断，可见大家苦高溢价久矣。

那么，福州有没有哪个板块是被低估的？看一个很重要的指标：倒挂。

二手房是评估市场最有效的手段。一般情况下，二手房与新房价格“倒挂价差”决定了板块乃至整个城市楼市的火热程度，倒挂越大，利润越大，市场就越火爆。

比如近期热卖的绿城海棠映月、国贸学原等等，这些都是我们在和网友沟通中，重点推荐的项目，因为这些项目与周边二手房有明显价差，有套利空间。

而今天东街1號要和大家聊的板块，江南CBD，一二手房倒挂价差能高达6000元/m²！

10月24日，江南CBD的祥浦苑成交了一套二手房源，成交周期35天，成交总价269万，单价近3万元。值得注意的是，这是一套中层房源，可以说基本反映了整个小区的价值。

据查询，项目曾在2019年8月和2020年6月两次开盘，均价2.4万/m²。这也就意味着，前后不过一年多时间，祥浦苑房价就上涨了近6000元/m²！

此外，据目前二手房平台显示，祥浦苑挂牌房源有19套，超过3万/m²的房源就有16套，最高挂牌价3.35万/m²。

祥浦苑也并非江南CBD高价二手房的个例，查一下周边二手房就可以发现：

世欧上江城，江南CBD二手房天花板，最高怼到5万/m²，直奔融侨外滩而去；

闽江世纪城，挂牌均价动辄3万/m²，当初新房价格不过2万/m²出头；

临江新天地江景苑，2005年建造，已经不算年轻的小区，挂牌价也达2.4万/m²。

但是对比目前板块在售新房：凯佳江南里均价2.7万/m²；建总领筑均价2.6万/m²；金辉观澜云著均价2.3万/m²，海月江南上市指导价27500元/m²。

很显然，这就是倒挂，也是东街1號为什么看好江南CBD的原因。

其实福州楼市整体上来看，二手房与新房价格倒挂的区域并不多，甚至普遍还有一定差距。这也是福州的二手房指导价迟迟没有落地的原因，因为根本不用“指导”。

为什么江南CBD可以逆市走出独立行情？

一看发展趋势、看长线价值；二看供应结构，看供需矛盾。

首先江南CBD的定调就很高，是福州重点打造的金融商务中心和政务中心，也是福州“东进南下，沿江向海”发展战略中绕不开的区域。

这点早在2013年东部办公区搬迁至此时，就已经埋下伏笔。

从区位上看，板块与北岸金融街CBD隔江相对，东南毗邻会展商圈，西部与烟台山历史风貌区衔接，是福州二环沿线唯一还未开发的沃土。

简单说，就是轮也要轮到这里发展了！

落到现实，目前，板块2条地铁在如火如荼建设；花海公园，如今已是福州市民周末游玩的好去处。另外，福州高级中学小学部和中学部也将落位于此，意味着江南CBD片区教育配套也将取得重大进展。

再来看一下江南CBD的新房供应。

据东街1號初步统计，目前江南CBD的新房项目有建总领筑、金辉观澜云著、凯佳江南里等，其中除了海月江南还未开盘，其余基本都已进入销售尾声，整体库存不过一千多套。

并且区域近年供地基本以配建安商房为主，仅有的几个纯商品房，中庚东金和建总领筑都是早期土地，到了近年才开发。祥浦苑是周转房才没有配建，不过也早已清盘。

而接下来将入市的海月江南，由于有古建筑等配建，纯商品房面积也不多，凯佳拿下的两幅2021-15号和2021-19号都是定位酒店式住宅。

整体上看，目前区域的一手商品房供应严重不足，这也是周边二手房价值飙升的原因之一。

综上，基于区位、规划以及供需矛盾考虑，江南CBD是未来可以期待的板块，特别是品质、物业还不错的新房可以入手。

当然，板块也有要面对的现实和问题。

江南CBD开发晚，配套还不成熟，缺乏大型商业综合体以及优质医疗资源。特别是南区，仍然是一片城中村的破旧景象，加上还有很多在建楼盘，进出道路坑坑洼洼，环境不是很友好。

换句话说，江南CBD的成长还要时间，可以看好，但切忌捧杀。

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