进入到福州法拍房频道，会发现福州进入法拍阶段的房子还不少，一页又一页的翻找，就想看看有没有捡漏的机会。前不久，以为金达花园划片湖滨小的学区房，单价1.8万会很抢手，没想到最终在二拍阶段，还是流拍了。

法拍房是一个很好市场验证，过去我们把它当做捡漏的一个淘宝池，现在却只能作为价格的参考依据，一套又一套的拍卖房出现流拍，预示着大家仍然不看好当下的楼市发展。

近期，在法拍网上又出现一套房源，市场给它评估价格300万，开拍价格168万，打五折的方式开始拍卖，是否还会出现流拍？

我们今天来看看，和辉花园这套房子所在的小区，以及这套房子的情况。

小区位于鼓楼区的西侧，虽然在鼓楼区，但是并没有学区划片，因此和辉花园的价格就显得比较低，属于典型的老破大。

这次拍卖的房源是和辉花园3#楼501单元及1#楼40#附属间，产权面积131.43平方米加5.72平方米的附属间。东南北三面采光，房屋的装修保持一般，目前还有人居住在里头，腾空问题需要大家实际了解。

此次已经进入二拍阶段，开拍时间是2023年12月18日上午十点，起拍价格168万，单价12267元/平米，每轮加价5000元，工作人员对这套房子的市场估值为298万。但我相信，这个估值应该是往高处报价，只有这样才能凸显拍卖价格的性价比。

小区位于鼓楼区西侧，杨桥西路112号，1998年左右交付使用的老旧小区，外墙贴马赛克瓷砖，小区内共有252户业主，住宅性质，楼梯房，玻璃还是采用老式的茶色玻璃，外立面看上去已经破旧不堪的样子。

目前小区挂牌待售房源16套，均价为20834元/平米，主要以小户型70平米以内的房源居多，大户型也有几套在售的情况。譬如同户型137平米的，业主分别挂牌价格235万和220万，单价均在16000元左右。这个是挂牌价格，从看房量显示，大户型的房源，基本上没人看。

正常出售的业主挂牌1.6万单价，与拍卖房源1.2万的单价，之间仅相差4000元/平米。挂牌到成交，预计还要在让2000元/平米，因此单价1.2万挂牌拍卖，我想大概率会出现流拍的情况。毕竟这套房子还没有腾空，且没有达到投资的标准。

法拍房在众多人心里都留下了一个烙印，那就是这位业主已经入不敷出，财务紧张，负债累累，欠款已经无法偿还，不得不将自己居住的房子被法院进行拍卖。

正常买家也不愿意去购买此类房子，总会以为房子的风水太差，也担心自己住进去以后出现破产的情况。殊不知，法拍房的价格与实际价格有很大的差距，如果我是这位业主，与其等到房子被法拍去寻找买家，还不如早早挂牌到中介，让他们帮忙成交。

上面我们还提到，和辉花园属于老破大性质，虽然总价不是很高，但是装修的成本很高，可能买下这套房只要50万的首付，装修也要搭30几万进去。这就会让很多购房者胆怯的原因，刚需不是刚需，置换达不到置换的标准。

法拍房和我们卖房是一个性质，只不过通过的媒介不同，法拍房是通过法拍网直接参加竞拍的方式，而中介卖房是通过推荐配对的形式。不论在任何时候，卖房一定不能让自己进入到被动的局面，一旦迫不得已卖房的时候，价格一般都卖不高。

这是我给大家最好的建议。

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