应同事的邀约，今天与大儒世家绿园某业主见面交流了一个小时，同事更希望我能灌输给业主一种降价的观点，以此获得房东的让价，加快房源成交的速度。而我却偏离的初衷，主要与业主聊了以下几个观点。

交流背景：大儒世家绿园某姐，10月份挂牌一套78平米，220万，中楼层电梯房，居家精装修的房源出售。业主的素养很高，对当下市场持有一定的个人观点，全程交流下来，我输出内容占比70%，她只有30%，可能中介的嘴都挺能说。

一、同商圈内的产品对比；

首先大儒世家绿园这套房子，在小区内在售同户型当中，挂牌价格是最低的一套。理论上来说，但凡是有想买这小区的客户，都会优先选择看这套房子。可是，近一月的时间以来，看房的客户寥寥无几，并非是小区问题，而是同商圈内的竞品太多。

大儒世家绿园对面是朗园，朗园主要以小户型81、86/91/95平米的户型为主，总户数达到2200多户，挂牌二手房达到90多套。81平米挂牌价格190余万，86平米挂牌210余万，这就是导致绿园带看客户少的一个很重要原因，即便小区的环境比朗园更优越，但是购房者往往都会以朗园的价格来给绿园的业主出价。

所以，我们关注的产品不仅要关注同小区内，也要关注周边的竞品价格，这样把各自的优劣势体现出来，才能有一个很好的比较。

二、福州新房与二手房仍处于价格倒挂阶段

绿园这位业主也并非一定要把房子卖出，她特别关心福州楼市的发展，很直接的问我关于福州年后的房价，有没有可能往上走一些。

回答也是简单干脆，新房目前仍处于低位走量，价格与二手房形成了很明显的倒挂现象，特别是五四北的和颂锦园，2.2万精装房与隔壁的中庚香山新时代对比，可以说是鸡蛋碰石头，哪怕中庚是现房。

其他地方亦是如此，除了仓山南二环的四大金刚还坚挺着价格，东二环，闽侯，金山均出现新房价格低于二手的情况。

三、二手房市场有成交，处于低价交易

即使新房的价格要低于二手房，但是二手房部分想卖的业主，她们的价格已经达到购房者的预期，所以福州在近几个月当中，二手房交易量均超过3000套。

以大儒世家为例，目前大儒世家整体库存房源400多套，均价维持在26000元左右，大家注意这个均价，而不是实际成交价。大儒世家每个月成交二手房大约在10套，也就是四十分之一。相当于你看的40套房子里，只有一套房子的价格能够吸引到你，也就是40个业主当中，只有一个业主急卖，会把价格拉到最低点。

从内部二手房成交房源来看，现在要把房子卖出去，首先是挂牌价格要低于小区其他房源；其次是再做10%的价格让步，因为我们看到80%的房源成交，让价幅度基本都超过10%。

当下多数业主能够接受市场，对未来预期没有那么大信心，所以每月让价的房源量持续再增加当中。

四、卖房还需根据实际情况来判断

我个人的建议，当下非必要不卖房，因为此刻并非是卖房的时机，除非是很着急用钱，或者说房子太多，需要进行整合变现等。

一套房子想要成交很容易，只要价格让下来便可实现，但是未来房子的价格要得到提升，需要一个很漫长的时间。以当下国内的经济环境来看，很难出现2017年的盛况，一年之间一平米可以涨到1万。

假设：如果你持有的房产不具有保值属性，那么完全建议早点出手。房地产商品化时代已经到来了，保障房很快就会入市，喊口号也是具有一定目标性，不管未来能否实现，至少这是目前房地产发展的方向。

作为房东，你会选择当下降价卖房吗？

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