2017年的福州楼市，是相当魔幻的，房价一直上涨，这轮周期始于2016年底。

看到急速上涨的房价，在2016年10月的时候，就出过限购限贷的调控政策，但是在来到2017年，福州楼市还是处于高潮期。

于是，在2017年3月，又进一步加码了调控政策。

那个时候，一级市场的土拍楼面价一直在刷新人们对于福州板块的认知，开发商玩起了捂盘惜售，真想买的话，不少楼盘要求加4千每平米的装修。

在三级市场上，房东更是一天一个价，看到一个经典的成交案例，一个刚需想买二手房，挂牌价187万，经过一夜的砍价努力后，最终195万成交；

当然，这也和当初那个不厚道的中介有关，没在自己手上成交，那就拼命“拱”房东。

这就是2017年的楼市，从一级市场，到二级市场，再到三级市场，只能用一个“热”字形容。

只不过，楼市的周期使然，当度过一个狂欢的夜，注定要走向寂寞的明天。

前言

在2017年的时候，福州大多数中介还没有开始介入新房市场的买卖，有的门店也就和个别楼盘合作，比如当时炒得很凶的福州湾。

福州楼市的分销市场，多数是在2017年开始的，主城区买不到房，而偏远板块又无法有效地蓄客，分销就开始发挥作用了。

那些真正的刚需，当时对房子的渴望感是极其强烈的，主城区的二手房也够不着时，不少分销商都把客户往南通引导。

南通板块，被称为“奥体南”，临近桥头堡片区的天泽奥莱时代，也曾卖过2万的单价，无奈之下，刚需只能一路向南。

当这群刚需把目光瞄准到奥体南时，故事只是刚刚开始，却注定一切的悲剧就进入倒计时！

PART 1

2017年农历年底的璀璨滨江售楼部

在南通的南灵路附近，有两个楼盘，福晟钱隆樽品和世茂璀璨滨江。

世茂璀璨滨江更早发动分销，当时的售楼部真的能吊打现在市场上任何一个红盘，置业顾问都不够用了。

旁边的辐射钱隆樽品，只是一路之隔，也享受了当时市场的红利。

2017年，远离主城区的南通板块，在南灵路上的两个楼盘当时怎么卖的呢？

人山人海的璀璨滨江售楼部，样板房里有装好的复式楼和平层产品，在那种氛围下，别说购房者了，连带客户看房的分销商，也觉得一房难求。

完全处于卖方市场，规则当时是开发商来定了。

购房者有两种选择，可以选择毛坯，也可以选择精装房，精装房每平米加4千。

当时也开启手机选房模式了，似乎是一个拼手速，拼网速的时代。

一个当中介的朋友也看过这个楼盘，想选择毛坯房，其实，他也知道手机里选择毛坯是抢不到房子的。

后来，只有那些选择精装房的人才能“顺利”上车，一个奇怪的现象，是一个当分销商的朋友，带了一大堆客户，后来都没抢到房子，前提是她已经告诉客户必须抢精装房了。

只不过那个分销刚起步的年代，管理还相对复杂，没有大平台背景，注定是吃亏的。

最后，算出来，真正能上车的门槛大概是1.3万多的毛坯价＋4千的装修，成本大约为1.7万，当然，后来在业主的“努力”下，4千也退了60%，但这是后话了。

PART 2

图片为实地拍摄

世茂璀璨滨江要求带装修购买，无疑提高了购房成本，在这个时候，福晟钱隆樽品则按毛坯销售，核心卖点是最低两成首付。

如果正常销售的话，也无可厚非，但那个时候，开发商哪会那么老实，那个中介朋友半夜收到开盘通知，于是叫上我连夜驱车到南通。

他是属于真正意义的刚需，和女朋友领证就差这一套房了，对方要求不高，刚需三房就好。

但是奇怪的是，我们几乎是第一时间去到售楼部，当时高楼层没得选择了，无奈之下，就买了八楼，79的三房一卫，每平米单价为1.5万元。

当时福晟钱隆樽品的售楼部也是人山人海，按照置业顾问的介绍，排在我们后面的都只能买更低的楼层了。

这个楼盘，因为首付较低，没有贷款买房过的客户，二十多万就能上车。

在那个市场烘托下，在福州做二手房的中介也被那个市场带乱了节奏，还没买房的地产从业人员，慌了！

天天催客户买房，到了自己这边，不买套房连自己都说服不了，那能怎么办呢？

于是，一波房产中介人员在这个楼盘上车！

在回去的路上，问朋友会不会有猫腻，为什么一下子高楼层就没了，该不会被玩了“高低配”吧？他无奈地说，即使是这样，也没办法，他的情况不一样。

其实，后来发生的情况，业内人士也基本知道，那位中介朋友真的入了那个局！

福晟钱隆樽品，在一系列闹剧后，还一度出现烂尾，最后的三栋楼只是前段时间刚交付的。

对于业主来说，或许这是最后的慰藉吧！

曾看到高价买房又遇到烂尾的业主，在短视频平台发的文案：这次终于回家了，不是回娘家，不是回婆家，是自己的家！

也许，在经过一系列心理和物质上的摧残后，他们只能无奈地接受现实了。

PART 3

图片为实地拍摄

当时间点来到2019年的时候，福州的分销体系日趋成熟。

这个时候，南通的江督府在中介和分销商的宣传下，走进大众的视野。

江督府最高点的时候，加上各种费用，到手单价为1.7万，冷却下来的时候，差不多也在1.5万左右的单价。

认识一个分销精英，还是一个小姑娘，已经在这个楼盘卖了多套房源。

卖得多了，从心理学上分析，会有一种潜移默化的暗示，觉得这个板块未来有前途。

通过各种关系，拿到了低价房源，虽然没说具体单价，按她总价和户型描述，大概为1.3万的单价，我当初问她自住吗？

她的回答令人震惊：我怎么可能住那么偏，偏远买，以后卖掉挣点钱！

反正怎么劝她，她也听不进去，她还动员了很多同行，前仆后继的进入这个楼盘。

现在的江督府二期，已经是现房了，实际的成交均价约为9700元每平米。

她到底亏了多少？人家现房还剩下一大堆，二手的交易成本那么高，谁会看二手房呢？

按照这个楼盘曾经的中位数1.5万的单价来算的话，已经打了65折了，这还不算资金持有成本。

小结

图片为实地拍摄

我们这几天，连续在这附近踩盘，周边看到最多的是造龙舟船的船厂。

在通过一条条村道后，真的谈不上有什么成色界面之说，盘点了那些楼盘后有不少感慨！

在南通南灵路附近，不算早期的交付的泰禾首府，这边库存很大！

根据第三方数据统计：璀璨滨江规划总户数1873户，福晟钱隆樽品规划总户数2042户，江督府一期二期项目总户数为4千多户。

在这个并没有什么配套的板块里，远离主城区，卖房时曾经说的3号线和8号线如今并未兑现，以后怎么会有流通性呢？

那个中介朋友现在也感慨，这个板块真的是中介的坟场，天天卖房，自己却高价入手，就算首付不要了，也没人为他接盘。

类似他这样的年轻中介还有很多，他们买房的初衷，除了自住外，可能还会对未来的升值潜力抱有希望。

只不过，现在眼前的事实，让很多人的梦醒了！

我们回头思考一个问题，就是在楼市的下行期，房价下跌是必然的，但总有个度，腰斩性楼盘基本都发生在外围板块。

或许，当晚风吹过大樟溪的时候，回忆当初销售说的那些说辞，可能心头会略过一些忧伤！

说好的地铁，说好的商业，哪去了？

多少人希望房价能上涨，带来财富上的增值，只不过，在楼市无情的变迁中，这种板块，注定只能成为牺牲品。

可能，住进去，才是那些年轻人正确的选择，这不就是房子该有的样子吗？

如果，现在问江督府9千多的价格能不能入手，我们不会完全否定掉它的价值，既然能经常入围闽侯销售榜单的前景，就有它的道理。

最近在做多个板块和楼盘的测评，有多个是属于极限刚需的评测，对于部分群体来说，那些楼盘以自主的角度买入的话还是有价值的。

由于篇幅有限，关于刚需外溢的选择会在下期和大家见面，希望能给刚需族提供一定的参考价值，记得关注！