近期，中国金茂有两个大动作。

一个，是拆分附属公司金茂物业发展股份有限公司（以下简称金茂物业）的股份，在港交所主板独立上市。

另一个，是中国金茂旗下天津东辉产创有限公司拟转让青岛方嘉置业有限公司90%股权。

这两起事件或能够说明，中国金茂急等着回笼现金。

8月31日，中国金茂发布公告称，建议分拆附属公司金茂物业的股份，在港交所主板独立上市。

近年来，众多房企纷纷拆分旗下物业板块，进行单独上市。

这个情况并不难理解。要知道，房地产行业已经进入存量市场，传统房地产开发领域利润率整体下滑。而与之相对应的，是物业行业蕴藏着的万亿级市场规模的想象。

最佳的代表是碧桂园服务和华润万象生活：一个市值超2500亿港元，还把自己的母公司——“宇宙房企”碧桂园给远远甩开；另一个上市仅9个月，市值也已经破千亿规模。

不过，另有一些房企，身处于房地产行业持续调控的大环境之下，在资金面、公司负债等方面，都面临着巨大的压力，因此迫切希望通过分拆物业板块上市的方式，来拓展融资渠道。

比如说去年11月19日，融创中国旗下的物业板块融创服务登陆港交所，其主要目的就是为了降负债水平。

融创中国在房地产行业一直都是最耀眼的明星，其掌舵人孙宏斌更是敢于剑走偏锋的狠人。

结果，监管部门去年出台了“三道红线”政策，让高调激进的融创中国也不得不有所收敛。

而通过拆融创服务上市，融创中国不仅增加了所有者权益，还募集了超90亿港元的资金，为其“三道红线”回踩黄档立下了汗马功劳。

而如今中国金茂拆分金茂物业上市，最主要的目的，还是为了降负债。

我们在以前的文章中已经提到，虽然中国金茂“三道红线”均已达标。不过，中国金茂靠的是“明股实债”的把戏。这虽然可以暂时美化财务报表，但是，负债终究是负债，都是要解决的。

而中国金茂此次拆分金茂物业上市，既可以增加所有者权益，相当于扩大了净负债率的分母，以此降低负债水平；又可以募集到实实在在的现金，无论是用以赎回债务，还是补充经营性现金流，都是不错的选择。

如此看来，真可以称得上是一举两得。

再一个，8月30日，中国金茂决定挂牌转让青岛方嘉置业90%股权。

事实上，从去年上半年开始，中国金茂就一直在抛售项目公司股权。

目的很简单，就是为了回笼现金、降负债。

在“三道红线”政策出台以前，中国金茂还在“黄档”房企行列。为了快速回归“绿档”，中国金茂在去年进行了很多努力。

一个，就是扩大公司的少数股东权益，以此来扩大所有者权益总额，进而降低负债水平。这就是所谓的“明股实债”。

另一个，就是抛售项目公司股权。

资料显示，2020年4月，中国金茂全资子公司广州金茂置业有限公司拟转让苏州城茂置业有限公司50%股权。

公开信息显示，截至去年3月31日，广州金茂置业总负债为15.35亿元。

2020年9月，中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。

公开信息显示，截至去年8月31日，福州滨茂总负债达到32.84亿元。

进入2021年，这种股权转让还在持续。

最近的一次是在8月30日，中国金茂旗下天津东辉产创有限公司拟转让青岛方嘉置业有限公司90%股权。

公开信息显示，截至6月底，青岛方嘉置业负债总计9.1亿元。

而据不完全统计，今年上半年，中国金茂共出让了不少于7家公司的股权。

如此操作之下，中国金茂先甩掉了沉重的债务抱负，又能够回笼部分现金，绝对称得上行之有效的“减负”行为。

值得注意的是，在接盘中国金茂项目股权的新股东中，大部分都是金融机构。

比如，接盘福州滨茂51%股权的嘉兴平茂叁号投资合伙企业，其股东之一就是金融机构兴业国际信托有限公司。

再比如，接盘贵阳黔茂60%股权的两家投资公司，其背后是金融机构申万宏源控股。

据悉，金融机构作为纯财务投资人来参与项目，一般会以阶段性股权投资，并会约定回购期与回购条件。而中国金茂除了要付出约定回报或者变相的固定回报之外，还要提供必要的履约保证措施。

而这种履约保证措施，或许可以称为一种变相的债务性质。

这或许更加坐实了中国金茂“明股实债”的嫌疑。