南山、福田是深圳最好的两个板块，目前南山的二手房均价大概在8.1万/平，福田7.5万/平。

这个数据在深圳各区里面很高，但对比过去几年，下跌的幅度也不少。

南山、福田的房价，也扛不住了吗？

以南山为例，南山有价值，是否等于南山的所有地方都有价值？

后海的房价高，赤湾呢？珠光茶光呢？

赤湾最近有个新盘叫金众云山海公馆，号称750万买南山蛇口精装四房。包括旁边近几年开盘的开云府、前海宸湾，我都在《一周一课》跟大家解读过价值。

你把后海、赤湾、珠光茶光的房价加在一起，计算平均值。

南山所有的子板块，放在一起算均价，子板块下跌的多，上涨的少，上涨的自然就要被均价拖累。

这才是现在的房地产行情。

分化，在分化的市场，看房价平均值没有太多意义，只能看个热闹。因为它当中有太多误导信号。

再以南山后海为例，后海是刚需、改善、学位房的龙头板块。

意思是，刚需买房，改善换房，学位房买房，后海有南山第一梯队的房子。

可是，后海所有的房子都是第一梯队的吗？

蔚蓝海岸这种房子，在后海很稀缺，即使楼龄比较老，房价依然坚挺。

后海花园呢？只要你不是特别差钱，或者没想着搏拆迁一夜暴富，你根本不会搭理这种楼盘。偏偏后海花园又是大社区，庞大的楼盘量会不会影响后海的房价均价？

再以蔚蓝海岸为例，楼盘属于普宅。但是蔚蓝海岸里面又有一些面积数超过144平，甚至超过200平的大户型。

普通住宅的价格，本来就是面积数越大、单价越低。

一个楼盘的成交量，本身就相对有限，在低迷的行情，偶然出现一套成交，低了说整个楼盘就跌了，高了又说整个楼盘都涨了，这是正确的分析方式吗？

房子的价格受市场环境的影响，这是外部因素，而外部因素是多变的，这是买卖房子时机把握的标准。比如一套低价值的房子，在外部因素有利的时候，可以择机高位卖掉。

购房者真正能掌握的，是房子本身的价值判断。只要价值没有发生逆转，行情回归，高价值房子的价格也会率先回归，率先领涨。