前段时间天，和同事出差回来，已经是晚上11点多了，在三叉街的一个饭店里点餐，隔壁坐着一个外卖小哥，大家都在等待之余，唠嗑了几句。

外卖小哥是来福州很多年了，去年刚在闽侯买的房，花了四万多简单装修了一下，入住了。

他电动车的电池里还剩下一格半的电，说应该够回家，他还有一辆电动车，放在附近朋友家里，每天靠两辆电动车维持着日常工作。

从早上忙到晚上，一个月大概有9千多的收入，但是月供支出要达到大2千多元。

从职业的敏感度出发，月供大2千多元，倒推出总房贷大约为60万，在闽侯上车的话，外面电动车一格半电量大概跑20公里。

如果预判没错的话，那应该是买了中铁城江督府，80平米三房一卫的户型。

前言

图片为实地拍摄

外卖小哥用餐后，礼貌地和我们打招呼，说老婆一个人在家带娃不放心，他先走了！

几位同事私下感慨，替为他惋惜，怎么会考虑买江督府去？那地段偏僻至极！

但同行的小妹就说：饱汉不知饿汉饥，你以为每个在福州的打工人都能买进二环内吗？

不可否认，那些深耕地产多年的老福州人，专业度很高，当谈及到外围板块的时候，他们都劝自己会叫粉丝不要碰这些板块。

从职业操守上，绝对是良心使然，必须点赞！

其实，在福州低收入的群体很多，月薪在五六千的占比很高，即使是双职工家庭，也就一万出头的收入，减去各种开销，能剩下五六千都是极其不意的。

对于他们来说，可能就是想要一个能遮风避雨的家而已，实力不允许，那就以增加通勤时间为代价吧！

这件真实的小事，触发了我们团队写刚需外溢盘动力，灵感，不就是源于生活吗？

事先声明，这一期不是给任何楼盘打广告的，除了解析楼盘外，也聊聊人和事吧，对这些楼盘不感兴趣的，直接拉到后面看总结。

PART 1

图片为实地拍摄

福州的南通板块，在南灵路也存在四大金刚！

从体量上看，这个“奥体南”有天量的库存，当初1.5万左右入手的刚需族无疑是被割了韭菜！

这里有四个新房和次新房楼盘，分别是世茂璀璨滨江，福晟钱隆樽品，江督府一二期。

根据第三方数据统计：璀璨滨江规划总户数1873户，福晟钱隆樽品规划总户数2042户，江督府一期二期项目总户数为4千多户。

远离主城区，新房次新房的体量达到8千多户，从未来的流通性来说，已经相当艰难了！

从基本配套上说，地铁，优质教育资源等根本都挨不上，社区的底商和附近的永嘉天地勉强拿得出手。

但是，从价格上说，对于一些新福州人似乎又有些友好。

江督府现在在售房源的均价大概为9700元每平米，不过大部分户型都很一般。

但比如说一套80平米的三房一卫户型来说，总价约为78万，假设首付款为18万元，贷款金额约为60万元，按照现在的利率来算的话，月供约为2882元。

就像那个外卖小哥，对于他来说，一个月就9千多元，还要留下一部分费用给家人开销，可能做出这样的选择，应该是一个极限了。

如果真的因为工作需要，或许他应该买四大金刚的楼盘，但是你觉得2.7万的单价，是他们家庭能负担的起吗？

一句话总结，地段很偏僻，库存量很大，未来流通也难，勉强能成为个别板块的刚需外溢。

PART 2

图片为实地拍摄

南屿板块属于高新区，但也是根据福银路的南北来分优劣。

在福银路南面的中梁佰悦城，小区内有三栋安置房，但客观评价，这个小区从目前来说，还是比较有品质的。

让人眼前一亮的是，除了羽毛球场，兵乓球桌外，这个小区居然有篮球场，从居住品质上看，至少会比市区的安置房更好一点。

从楼间距上看，这种偏远板块的楼盘，容积率为2，采光也不会有太大问题。

早些时候1.5万单价入手，还买了车位的，已经哭晕了，现在尾盘高楼层单价为1.28万左右，这样换算的话，中间楼层应该为1.2万左右的单价。

假设一套89平米的三房两卫，总价约为107万，如果三成首付为32万的话（最低两成首付），按照现在利率，月供为3600左右。

这在高新区的门槛算是非常低的，对于普通的双职工家庭来说，勉强凑合吧！

从配套上看，挺荒凉的，有点规格的高新区万达，车程距离也超过3公里，至于地铁，就别抱有幻想了。

一句话总结，在离市区比较近的农村，盖了商品房而已，那边的人本来就有不少民房，流通性就别指望地缘客户了。

PART 3

图片为实地拍摄

三江口是最早跌落神坛的板块，尤其是清富片区，当初泰禾把三江口吹得太过了，中海都信了，1.8万的楼面价拿下两块地。

曾经想过要做高端产品，当时的售楼部叫中海紫御江山，只不过，梦醒了，一切回归现实，如今的中海锦江城是当初的降标产品。

当提到三江口的时候，尤其是清富片区，地产同行都会唾弃，这片区发展要等到猴年马月？

当然，这是楼市中曾被高估的板块，只不过，在认清现实后，以价换量也并非一无是处。

现在锦江城的单价约为1.35万左右，88平米的三房两卫总价也在119万左右，可能是仓山区的最低门槛了。

如果从价格角度看的话，似乎也不是完全不能接受，首付36万，现在利率算，月供在4千左右，对于那些极限刚需来说，至少在数字上比较容易接受。

这个地段就别提配套了，开车绕了一圈，发现找到的餐厅，两个人吃饱只花了三十多元，连空调都没有。

其他的商业就是便利店，还有一些出现早集晚集的大爷大妈箩筐里的青菜了，嘉里综合体车程7公里，辐射不到。

地铁口远在两公里之外，周边是没有共享单车的，这些压根都指望不了。

其实，这个楼盘对于想留在四城区的人来说，除了价格低外，也没多大吸引力了，但就这价格，还能指望什么呢？

小结

图片来源于樽品业主

以上聊的几个板块，都曾经火热过，“奥体南”，“高新主轴金脉”，“福州陆家嘴”曾经是他们的标签，在经历过楼市的洗礼后，这些板块无奈地凋零了！

从期房卖到现房，就已经证明了这些楼盘所处的板块有太多的短板。

在看到一位福晟钱隆樽品的业主，在一波三折，终于交房时，她的一句话让人破防：

这一次终于回家了，不是婆家，不是娘家，而是自己家。

在她的社交账户上看到的照片，你们注意到的是一片民房和荒凉，但我们看到的大樟溪和田园生活般的美感。

美，是因为凭借自己的付出而换来一个安家之所！

从三江口到东街口，我都呆过很长的时间，对于高净值群体来说，他们想买哪里只不过取决于市中心哪里有房子卖！

但是对于一些群体来说，他们买房的目的是为了升值挣钱吗？只是为了寸瓦遮头而已。

对于新福州人来说，福州，记录了他们奋斗的青春，难道容不下他们的肉身？

但福州确实存在不少低收入群体，这些人中，总有人对住房有实质性的需求，这些刚需外溢楼盘，或许能成为他们的归宿。

对于那些老福州人来说，对这种板块，多一点理解，少一些调侃吧！

我们必须尊重每一个在福州挥洒汗水的人，即使买在你们并不认可的地段，对于他们来说，至少能在福州安家了！