先来看看2022年楼市利好不断，广西防城港、北海、南宁突降首付，特别是自治区首付南宁二套房商贷降至30%，已和全国大多数城市首套房比例持平，防城港、北海两城市率先将首套首付降至20%，特别是二手房在全国大多数城市都不给贷款的情况下，广西首付南宁不仅给予贷款，还给予降首付的待遇，惊呆全国观众，全国房市何去何从？市民先阶段买房还是卖房，众说纷纭。

近几天又有劲爆消息浙江省衢州市干脆将所有的限购限售全部取消、河北秦皇岛更是在4月1日秦皇岛市政府以政府公告的形式发文取消房地产限售限购政策，以政府发文的形式终止2017年出台的房地产限售限购政策，这在全国尚属于第一个城市。

加上此前武汉市主要金融机构首套房按揭贷款利率下调为5.2%，郑州、哈尔滨、青岛、福州等二线、省会城市也都开始陆续放开、放松楼市调控，江苏苏州市目前房贷利率更是比高峰期下降1个百分点。接下来现在房子买还是卖？

不同的人群对房价涨跌观点不一致，其实全国大多数家庭对房价涨跌不是太敏感，只要是一些刚需或准刚需十分在意，加上部分中年人虽说现在有房有车，待还是为了给年龄尚小的孩子准备十几年后才需要的婚房，也跨入了刚需客的范围。

先来说说真正的刚需，就是目前没有住房，但需要着急结婚的，不买房丈母娘不同意，特别是农村，此前由于一对夫妻只生育一个孩子，部分夫妻通过B超等非正常手段鉴别男女，以致男女性别比例失衡非常严重，不说中西部地区，就是在经济发达江苏省的苏北农村，城里有套房子，彩礼是万紫千红一片绿是男女结婚的标配，更不要说市里人群了。作为父母，想等房价大跌再买，不光女方不愿意，儿子也不会同意吧，好女孩就如树上的桃子，谁先来肯定要捡最好的摘，您说是吧，最后剩的还不一定能等到房价大跌。对了，万紫千红一片绿啥意思谁懂啥意思，说来听听，不同的咱评论区见。

再说小孩入学，没房子不能入户，小孩现在2岁半就开始上学，6岁就是一年级，没户口只能回到老家上学，估计每周日接送会老家，孩子都是哭得撕心裂肺，可怜天下父母心，孩子的哭喊永远是心中最深的痛。最后一个字“买”，毕竟孩子上学最重要。县城的学校师资力量肯定比农村好，地级市的校师资力量肯定比县城好，不能让孩子输在起跑线上，被房地产开发商信手拈来作为卖房的营销金句之一，吊打任何刚需。

再来看看手中多套房的普通市民，房地产作为大宗商品，严格受供求关系决定的，有人说成本决定一切，这在大城市可以，房在人口净流出地区的鹤岗、玉门来说呢，今年部分省份出现人口出现负增长，就是由于低生育率和人口外流到沿海发达地区，留下来的也都是留守老人和儿童，当地房产供大于需，价格下跌，成为了常态。棚改货币化国家大面积叫停以后，四五线房市彻底进入严冬。

现在二手房非常难卖，一旦放开二手房贷款限制，调控放松价格冲高，一定要赶上最后一班末班车，这也许是最后一次出手的机会了，毕竟2018年后巨量推出的房产，有些尚未交房或达到出售条件，一旦大家集体出手，到时候卖也卖不掉。毕竟房子现在金融属性变差，流动性小，一时半会难以变现。不过普通市民房产持有2-3套的话，问题不大，大不了留给孩子，剩下一套持有，毕竟房产税肯定有免税面积。

再来说说炒房客，自由资金尚可，毕竟相对于温和的通货膨胀，国家还是能够接受的，相对于银行不到2%的存款利率，全款买房风险不是太大。对那些借钱、贷款或加杠杆买房的人群来说，不要再考虑的，房地产市场国家一直给予的定调就是房住不炒，加上2017年以来出台的各种限售限购政策，锁定了一大批炒房客，部分炒房客由于资金链断裂走上绝路的新闻屡见不鲜。房产税今年本来继续扩大试点，由于受疫情影响，国家财政部叫停了今年的扩大试点，让部分炒房客长舒了一口气，但国家仅仅是叫停，房产税各种配套措施，实施规范仍在有条不紊的进行，估计2025年左右会实施推出，我们不要成为最后的接盘侠。毕竟以前财政收入主要靠卖地，现在国家需要一个新的税源增长点来取代土地财政，房产税目前是唯一不二选择。

最后告诫大家，在房地产税未推出来以前，以县城为主的四五线房地产已经不具备投资的属性，以后只能保值，而不能再像以前大幅增值。房住不炒仍是中央对今后房地产市场的主基调。房产税实施后，2028年，随着国家第一代独生子女的开始退休房地产业将会完成它的历史使命，让出它目前不可替代的位置。