南山中心区的分化，不仅仅在于板块、楼盘的分化，还表现在需求的分化。

如果你是刚需，南山中心区是你的机会。

但如果你是改善换房，南山中心区很可能变成你的滑铁卢，亏钱的噩梦。

南山是过去十年深圳表现最好的板块，南山中心区虽然名为“中心区”，但是，在房产价值方面，算不上南山的第一档次。

只能算刚需买房的备选板块。

有可挑选的机会，但机会不多。对大家来说，总价400万-600万的时候，可以适当考虑。

但是注意规避风险，比如南油A区、B区，比如一些公寓，包括一些上世纪80年代、90年代的港式塔楼，只有把所有带坑的房子全都避开，你才有可能挑到不错的刚需盘。

南山中心区有极少一部分改善盘，相对有价值——数量很少——原因很简单，同样的改善需求，比起南山中心区，有太多值得买的地方。

前海、后海、蛇口都比它好，甚至宝安宝中也有不少好选择。

去年南山中心区的正东名苑开盘，面积档79-143平，对应三房、四房，妥妥的改善需求。可是楼盘自去年至今，一年半都没卖完。

对比那边的刚需盘，比如金海岸、现代城梦想家园、雅诗丽景苑，等等，40平、50平可以做两房，单价9万多/平——9万/平*40平=360万。

正东名苑呢？9万/平*79平=711万。

单价确实差不多，可是有这笔钱，我去南山中心区干什么？这笔钱买南山中心区其他楼盘，都够买两套了。

很多同学知道深圳买房的五大价值板块、三条安全线，也知道南山、福田是深圳最好的两个板块。

就像有的人喜欢抬杠：有钱谁不知道买南山福田。

可是，有钱的时候，经常容易犯的错就是想当然，以为南山福田好，就等于南山福田全都好。

甚至自作聪明，只看价格、不看价值，同样的钱，买在南山贵的板块，只能买一房、两房，买在南山便宜的地方，可以买三房。

殊不知不同的板块有不同的定位、人群，比如龙岗房子的定位就是居住，房价便宜、空气好，假如你想买套房子住，躺平，那里是很合适的。

但是脱离这个定位，冲着投资去只能买坑。

比如南山中心区的定位，是刚需为主，兼少部分改善，并且需要规避公寓坑、旧改坑和大面积坑。它和居住价值板块的区别在于，假如你对南山中心区有执念，可以适当考虑价值，但不是唯一的机会，更不算最好的价值。