一位粉丝名下有两套房子，一套在福田下沙滨河大道旁，另一套则是龙华新彩苑。

粉丝资金700万，想要置换三房或四房，不需要学位。问我，下沙滨河大道旁边的老旧小区是否有保留、搏拆迁的价值。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行认房不认贷以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

福田下沙滨河大道旁边的老旧小区，粉丝虽然没有说楼盘名称，但综合下沙、老旧小区、搏拆迁这几个概念。

大概是花好园旁边的楼梯房。

而如果是这个楼梯房，则一定要卖掉。下沙的房价是看得见的高，旧改拆迁的难度很大，旁边农民房尚且拆迁多年，进度缓慢。

何况小区房？继续保留下去，未来年轻人越来越难接受这种楼梯房，处置起来会非常麻烦。

一些差钱的同学，可能会想，买个楼龄老的房子，以后搏拆迁。这种想法可以理解。

如果本身在不缺钱、不多钱之间，不属于那种扔几百万搏拆迁，没博到也不心疼的阶段，仍然不是搏拆迁的适合人群。

深圳的华润大冲旧改了16年，木头龙拆了11年，南苑新村拆了12年还没拆完。莱英花园，2009年开始旧改规划至今，也有13年、14年的时间了。

莱英花园旧改项目

大家不要只看到某一个、两个人，靠拆迁变成财富自由的故事，更要看在一个、两个人之外，是一两千、一两万甚至更多的人，躺在旧改坑里挣扎睡不着。

再说龙华的新彩苑，这是2018年的次新盘。这种房子的房价受一个因素波动：深外龙华的初中部。

如果初中部稳，房价有一定的上升空间。但是反过来，如果不稳，房价就会横盘甚至下跌。

对这位粉丝来说，已经持有700万的资金，并且不需要学位，福田下沙的楼梯房，及龙华新彩苑，其实都可以卖掉。第一，下沙的楼梯房，不值得搏拆迁。

第二，龙华的新彩苑，虽然有可能房价上涨，但是学位房的风险持续到2025年才结束。这期间，我们能不参与学位房市场的风险，就没必要参与。

模拟一下方案：一换一——卖掉福田下沙楼梯房，以二套名义购房，手头700万资金，二套超过750万为八成首付，跟全款没什么区别。

二换一——两套房子全部卖掉，投资兼顾居住换房，深圳现在已经施行认房不认贷，以首套名义购房，只需要三成首付，能够挑选的价值空间很大。

两种方案都在这里，对不同情况的家庭来说，两种方案的适配性可能也不同。