一位粉丝，名下有一套南山观海台的学位房，手头还有现金600万，月供能力3万左右。

粉丝想换房，不考虑学位，唯一的要求是小区新一些，兼顾自住、保值，向我咨询意见。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行“认房不认贷”以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

换房的第一步，价值确认：观海台是海德三宝南二外的学位房，房价最高冲到21万/平。但这些年，因为名校集团化的冲击，价格回落到14万/平、15万/平。

这种房子以后能回升到多少，要看名校集团化以后，深圳未来学位房的布局。

因此这种学位房，一种方案是在不需要学位的情况下，可以直接卖掉，再加上手上的600万现金，买一套既能自住、又能保值增值的房子。

粉丝换房的想法没问题，但是换房的方向出了一些偏差：

想换小区新一点的房子。

这是很多同学会犯的误区。因为原先的房子楼龄比较老，为了满足心里执念，老换新，或者单纯以为房子新就值钱。

楼龄对房价有影响吗？有。尤其在居住价值板块，楼龄的新旧对房价影响很大。

但是在价值较高的南山、福田，尤其是南二外后海板块，楼龄反而没那么重要。

房子的新、旧只是感受层面的，在没有能力判断房子价值的时候，会有一种惯性思维：觉得房子新一点，应该值钱一点。

可是你房子再新，三五年要卖的时候，还是二手房。

买的时候——深圳已经放开二手房指导价，新盘的低首付优势已经没有了，而好新盘又可遇不可求，甚至好新盘能抢到的概率很低。

卖掉价值还不错的房子，买新盘，万一没买到，卖掉的房子房价又涨了，心里能不能接受？