保证金缴纳昨日已经截止，福州第三轮集中土拍将于明天正式打响。
根据网上流传信息，热门的北园其中一幅地块地块、帝封江地块无人报名，还有将近3成宅地仅1家房企报名。“战火”则主要集中在台江CBD地块以及灯泡厂地块。
事实上，关于土拍的报道很多，关注点无非是：
1、多少幅地块会流拍？
2、热门地块花落谁家？
3、地块溢价率是多少？
此次土拍，虽然有融信、招商、保利、龙湖等房企的捧场，令人惊讶的更是，不少深耕福州的房企：万科、中海、融创、首开、中骏、世茂等缺席。
是房企缺钱吗？显然不完全是！
至少对于万科、中海这类房企而言，资金还是充裕的。
背后原因是什么呢？
东街1號看了几份不同房企摸排的报名表，差异不大。21幅宅地大约有17家左右房企参拍，拥有资金优势的国企央企依然扛起了大旗：
福州市建发最猛，一举拿下白湖北园、连潘等7幅地块的竞拍入场券；
厦门建发、国贸、福州城投建筑也将下场拿地；
招商、保利、华润一众央企将参与台江CBD等热门地块的厮杀；
长期稳健经营型房企龙湖也有一席之地；
闽系房企只剩下大东海、正荣、融信“能打”；
名不见经传的守正、云翰押注多幅安商房地块；
SM集团大概率锁定白湖北园TOD地块。
17家房企，21幅宅地，以往土拍“抢”字肯定用不上。第一轮“169家竞买人抢8幅宅地”的土拍盛世，怕是再也看不到了。第二轮土拍也有40家竞买人参赛。
开发商为什么不拍地了？可能很多人会说，缺钱。
在房企融资偏紧的大环境下，“有钱拿地，没钱看戏”的逻辑没错。但意外的是，中海、万科这种资金充足房企都退出了牌桌，事情就没那么简单了。
再说，房地产本来就是跑马圈地的高杠杆游戏。过去20来年，开发商什么时候不缺钱呢？左手借钱、右手拿地的房企还少吗？
土拍遇冷的根本原因是：利润！
只要拿地盖房是赚钱的，开发商一定会想尽办法借钱囤地。这个逻辑，在过去的土地红利时代已被验证多轮。
开发商躺平，无非是这已经变为一门不赚钱的活儿。帐算不过来了，谁都不愿意做“接地侠”。
就拿福州本次土拍来说，溢价率是跌了，但各个板块的起拍价都上了一个阶梯。销售指导价是涨了，但是市场不好的时候，低于备案价打折销售就是常态了。
这几年的福州楼市，不乏高价拿地、低价卖房的血泪史。中海锦江城、三盛拾光里、福晟云樾东升……都是在赔钱赚吆喝的典型。
房企拍地的钱哪里来？一是融资、发债等渠道，二是房屋销售回款。但如今，融资难，发债贵，房子难卖。
当面粉涨价速度超过面包，行业毛利率剧烈下滑。拿地成本、建设成本、管理成本、宣发成本、融资成本、税费……房企掐指一算，掀桌离场。
土地是地方政府的主要收入来源之一。2021年截至目前，福州主城区出让土地总金额仅为304.42亿，和去年相比还有着近500亿的差距。作为收官之战的第三轮土拍，就是城市“回血”的重要窗口期。
土地必须得供，还得卖个好价钱。这也是为什么福州这次这么着急把压箱底的优质地块拿出来。
八成地块位于二环沿线，超半宅地无配建安商房要求，首付分期，商品房指导价上涨，这是福州今年诚意最足的一次土拍。
再说回房企，拍地谨慎不止是对地块挑肥拣瘦，对城市也有鄙视链。如今的土拍更像城与城之间的争夺，哪个城市能供应有大量有利润又好卖的好地，就占据房企拿地战略的优先级。
如果看好城市投资前景，利润依旧可观，当下可能是房企拿地的最好时机。尤其是，经营稳健、现金储备充足的企业，迎来了捡漏的良机。
事实也证明，对于台江CBD等核心地段的优质地块，房企参拍积极性并未减退。
挑挑拣拣难免。
而此次，显然将是一场地块冷热分化明显的土拍。
上为正文。
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