深圳楼市的数据在持续创纪录。

2月7日，农历腊月二十八，深圳宣布放松限购。

抛开随后的春节假期。2月19日-2月25日，深圳二手房单周录得951套，环比增长392.7%。

2月26日-3月3日，单周录得量突破千套，达到1085套，环比增长14.1%。

3月4日-3月10日，涨势持续，单周录得量为1094套，环比涨0.8%。

量在价先，价随量动，深圳已经预定了3月的楼市小阳春。截止到3月12日，深圳的二手住宅网签量已经达到1426套，再综合即时性更强的录得量，今年三月份，实际签约二手房的数据大概会破4000套。

更何况，政策还可能继续变。

前几天，广州某银行内部发文，宣布在广州放售或放租两套买第三套房，可以按照首套房执行。

意思是，你手上有两套广州的房子，把它租出去，或者挂盘在卖，你不仅可以买第三套，还可以贷款；你不仅可以贷款，还能按照首套的条件，贷款7成，利率也按照首套计算！

虽然广州随后称，依旧以查册为准。但是这件事情，我已经在《一周一课》跟大家解读过了。

现在的房地产市场，缺购买力吗？

缺的是名额啊！

有钱人买不了，能买的买不起。广州的这个政策其实是1月份出来的，现在一个多月，银行就给出具体的执行方案，再往后，是不是还有更多的想象空间？

实际上深圳自2月7日放松限购以来，也一直有各种的小道消息，但是其中很多属于扰乱情绪的。大家记得盯紧圈子，有任何真实的动态，我会及时在圈子里面跟大家同步。

数据是市场的总结，会比真实市场延迟一段时间，比如这个月统计上个月的数据，这周统计上周的数据。

我们再看新盘的情况，年后，度过短暂的调整期，各种新盘都出来了。

南山的金众某山海，据说最低单价6字头。

福田的中洲湾某海2期，大概8万/平到10万/平之间。

宝安有中铁阅臻府、鸿荣源珈誉府，龙华也有卓越珺奕府，折后4.6万/平起。

这还是价值板块的。居住价值板块，龙岗、光明，后续还有一大波新盘在路上，甚至有3字头的新盘。

深圳楼市对待新房和二手房的态度，我在圈子里面讲过很多次，公开谈论有些敏感，暂且按下不提。

但是，还记得我在去年的《一周一课》怎么说的——

深圳放松限购是卖掉居住价值板块房子的机会。一旦深圳解除限购，开发商会率先抢跑道！

开发商需要更懂市场风向，不懂的早在前两年就被PASS出局了。他们现在在抓的时间点，不正是深圳楼市开始起暖，深圳人、外地人开始买房的窗口期吗？

年前股票市场一片哀嚎，我还看到个很有意思的对联，叫什么“上交所有”、“深度套牢”。

为什么哀嚎？

原因不就是大家发觉，那里好像没有赚钱效应了。

我有不玩的权利，所以我清仓、销户，可是我亏掉的钱怎么办？

情绪一直蔓延的话，整个市场还要不要了？

再后来，大盘的数据上去了，是不是又有一群人冲进去？这些人里的大多数，哪怕以前亏的找不着北，看见有赚钱效应，还是会乖乖回去。

房地产市场不也是这样吗？

房子已经是少数的、安全的承载几百万、几千万资金的工具了。

可是房地产市场，如果没有赚钱效应，你还会买房吗？

只有保持一线城市的房价依然上涨，保持强二线省会城市的房价依然上涨，哪怕它的参与门槛高，哪怕它的亏钱的风险，只要有赚钱效应，有龙头效应，市场才能产生交易。

刚需不要再等了，你们的对手已经变了。

你手里有100万首付。原来，你的对手是有100万的深圳刚需，或者100多万的深圳换房群体。

去年就已经执行认房不认贷了，家庭二套的首付也降到了四成，今年又放松限购，外地人入个深户就能买房。

举目四周，到处都是你的竞争对手。

如果你想在深圳买有价值的房子，抓紧行动，不要立刻买房，但要立刻了解行情，了解自己可以买哪里。

如果你只想在深圳有套房子住，不在意房价涨跌，就不要被后续的量、价变化所影响。不要着急，因为以后买资产的门槛越来越高，但是买房子的成本会更低。

改善换房的同学，一定要判断好名下房子的价值。

如果在居住价值板块，哪怕亏钱，哪怕再等等能多卖点钱——

不要等，把市场回暖当做你房子的卖点，用深圳放松限购扩大你房子的买家范围，果断卖！

如果房子在价值板块，卖房需要谨慎，一定要学习避免踏空，避免错卖的方法。避免再出现2020年那种，刚卖完房、房价就涨一两百万的悲剧。

前两周我们的公开课，两百多号同学，30%以上是外地人。

当时有一个小组，在课间讨论的时候，一个同学问另一个在深圳工作的同学，说，你在深圳多少年了？

在深圳工作的同学说，十多年。

外地同学很惊讶，问，十多年，现在还不上车啊？

我在公开课后专门找了那个小组的资料，一个小组，一半是外地的同学，有的当时还没调完户口。

他们当中，资金最少的都有300万。

深圳的房价高吗？

当然高。

深圳有1766万常住人口。1766万人，里面有多少人买得起深圳的房子？

再加上全国各地的有钱人呢？

在真正有能力买房的人面前，买深圳的门槛现在太低了，人家不会因为你在深圳打拼了十年、二十年，买房就给你便宜半毛钱。

全国的购买力涌入深圳，冲击深圳的购房者——竞争会更加残酷，再不想清楚自己该干什么，就真的晚了。