刚刚，南京成功拍卖3块低密度地块，拍卖结果如下：1、夫子庙G10地块：经过25轮竞价，被中堃以4.6亿成功拿下，楼面地价35084元/㎡，溢价率20.4%。2、河西G11地块：经过47轮竞价，被奥体建设以17.4亿成功拿下，楼面地价43888元/㎡，溢价率15.2%，仅次于2016年南京地王葛洲坝中国府（ 45213元/㎡），成为南京史上第二高价值地块，创南京近8年地价新高。3、溧水G05地块：经过5轮竞价，被南京昱临置业有限公司以8200万成功拿下，楼面地价6305元/㎡，溢价率5.1%。三块地全部溢价成交，这次南京土拍大获全胜！河西G11荣膺成交单价、成交总价双冠王，遥遥领先。
1、此次土拍，是5.17新政之后南京举行的首次土拍，也是南京近年来第一次举行低密度地块的集中土拍，无论从时间节点还是产品类型来说，成交结果对南京后续的房价趋势和产品格局都将产生重大影响。
2、总体来看，这次土拍的结果完全在意料之中。房企参与度明显提升，3块地全部出现溢价，总价最高的河西G11溢价超15%，夫子庙G10溢价超20%，显示出南京土地市场迅速升温，房企对热门板块低密度地块的认可度很高，对未来低密度产品的预期也非常高涨，可谓大获全胜。
低密度是南京土拍的一次成功尝试，南京楼市的低密度时代也将在热烈的土拍中顺利启航。接下来，南京低密市场的未来就交到了拿地的房企手中，未来他们对市场趋势的把握、地段价值的解读、客户定位的精准度以及产品创新和营销的能力，将会决定这些地块未来的市场表现，非常值得期待。
这次土拍热度高，但总体来看也不失理性，成交地价与土地价值和楼市实际匹配的恰到好处，对南京房地产市场逐步企稳回升、对激发市场活力必将产生积极的推动作用。未来南京楼市触底回升是大概率事件，当前趁着房价低位，很多楼盘已经降到最底价附近了，再加上政策优惠，确实是市场回升前低位入手的好时机。
3、对于买房人来说，这些低密地块今后的产品创新肯定非常强，第四代住宅的设计理念也将或多或少的体现，由于地价和成本投入的高企，今后房价肯定也不会低。夫子庙和河西地块的户型定位肯定也会高举高打，平均户型面积估计将在300-500㎡左右，总价基本都要2500-5000万左右，比现在的很多高层产品肯定要高，会形成一个总价梯度。
因此，对于实力和居住偏好不同的买房人，是等着买这种高总价的低密产品，还是趁着现在高层楼盘房价优惠较多、总价较低时出手，建议根据个人经济实力和居住喜好进行选择，适合自己的就是最好的。
4、溧水G05虽然此前并未被看好，但是出现5轮竞价和溢价5.1%成交，说明这次低密度出让是非常成功的尝试，受到房企和市场的高度认可，这也为溧水市场指明了今后坚定走低密路线的道路。
据《辉哥说楼市》了解，溧水后续还有多块低密地块将会根据市场时机进行拍卖，其中还有更具创新的小微定制地块，每个地块小至只建几栋甚至十几栋联排、合院，可以满足很多人联合亲戚、同学、朋友共同买下来居住，非常私密，届时土拍也可以观察一下受欢迎的程度。
5、夫子庙G10经过25轮激烈竞拍，最终溢价20.4%成交，35084元/㎡的楼面价，可以看出市场对老城区低密高端项目是非常看好的。由于周边没有新盘竞品，这块地有望打造成老城南新一代的低密度标杆，房价也有很大的想象空间，关键看开发商的产品能力和营销水平。拿地房企中堃目前主要集中开发低密楼盘，之前的江心洲新盘已经公开展厅，夫子庙这块地也是非常值得期待，这对擅长产品的中堃负责人徐波涛来说，也是一次聚焦夫子庙核心舞台的展示机会。
6、最受市场关注的河西G11，最终经过47轮激烈竞争，被奥体建设以17.4亿成功拿下，楼面地价43888元/㎡，创南京土拍历史第二高价，仅次于2016年的中国府地块。拿地房企奥体建设，是一直深耕河西20多年，也是最了解河西新城的国企开发商，G11的地价正是奥体建设对这块地土地价值的精准研判，也是对河西楼市发展趋势的长期看好，既为在售和现有的河西楼盘稳定了市场空间，提振了人气和信心，也为自己今后的产品创新和房价向上拓展预留了想象空间，也将真正带领河西新盘房价向8-10万/㎡进行拓展。
这次G11的拍卖，河西楼市开启了低密的新时代，产品的创新空间有了，房价向上的想象空间打开了，河西顶豪市场的产品结构更加丰富多样了，层次性更加鲜明，房价体系也更加稳固，有利于推动河西房地产市场进一步平稳健康高质量发展，可以说是一个非常完美的结果。
《辉哥说楼市》认为，今天拍卖的3块地，夫子庙G10地块虽然位于城中，但是体量太小，属于高端小众市场，对全市影响不会太大。溧水G12地块的影响仅限于溧水本地市场。而河西G11地块位于宇宙中心南京第一豪宅区，受关注度最高，作为河西近年来出让的最低密度地块，不管从体量还是价格，以及产品形态的可塑性，都对河西楼市、顶豪市场以及全市楼市三个层面产生划时代的深远影响。
|河西南G11地块区位图从河西G11的规划条件、上市运作和土拍结果、未来的产品定位以及对河西楼市和全市楼市格局的影响，《辉哥说楼市》给大家做一个全面的分析，仅供参考。
从河西、全市、全国三个层面来看
河西G11在高价值地块中占据一席之地
——河西、全市层面：在全市10大高价值地块中，河西G11仅次于2016年南京地王葛洲坝中国府，成为南京第二高价值地块，创南京近8年地价新高，几乎重回巅峰。
——全国层面：在江苏5大高价值地块中，南京占据3席，其中，河西G11位列江苏第四。
注：不完全统计 仅供参考
房企拿地逻辑变了
更加兼顾土地价值与产品创新和市场去化，地价恰到好处才是真的好
在楼市延续调整的当下，河西G11拍出4万+的地价，可谓情理之中，也是房企预期与土地价值高度契合的结果。河西作为南京高品质人居天花板，也是土地价值高地，每一轮土拍争夺战、高价地的出现，都是对其土地价值寸土寸金的最好见证。好地配好价，但是地价并非拍得越高越好，刚刚好才是真的好。河西G11最终的成交价，既体现了河西土地的高价值，又不失理性，没有拍的更高，为未来操盘预留了空间，更有利于今后开发企业做出更好产品，更好匹配南京高端客群需求，也更有利于上市去化和支持整个河西楼市的平稳健康发展。从参与竞拍的房企角度来看，G11的拿地逻辑更加兼顾土地价值与未来产品创新和市场去化，对优质地块既要积极追求，但同时又要保持理性，地价恰到好处才是真的好。
罕见高价值低密地块+高能级板块G11重新定义南京及河西顶级人居随着该地块的成功出让，河西迎来多年罕见的低密项目，有可能打造联排、合院、叠加、洋房等的多种组合，再加上最熟悉河西楼市的奥体建设的加持，河西划时代的产品来了！河西南G11容积率只有1.01，堪称目前河西南史上最低密度的住宅，非常罕见，稀缺至极。诚然，低密宅地正在成为南京供地的主旋律，但河西南G11，依旧有非常明显的优势：①1.01的容积率，放在全市都是非常炸裂的存在。目前市面上，在售的低密楼盘如城南越城天地（应天府）项目，总体的容积率在1.09，城东洋房金基瞻月府，容积率为1.3，此前出让的玄武徐庄G02地块，容积率为1.1，燕子矶平墅项目高科江悦堂，综合容积率1.06。从今年官方重点推介的地块信息来看，哪怕今年低密宅地爆发，主城范围内，容积率达到1.01的地块，仍是屈指可数的，更多地块容积率还是在1.2以上。
注：不完全统计 仅供参考
②高能级的地段，韧性极强，核心价值坚挺。当然，如果单凭1.01的容积，河西南G11也不足以引发全城期待。还有一个重要因素：宇宙中心河西南绝佳地段。地段价值作为当前楼市背景下，激发买房欲的首位要素，不同能级的地段和与之匹配的资源，价值自然是完全不一样的。——能级高。河西是南京现代化国际性的城市封面、最具潜力的城市中心区，这里聚集了大量高能级的产业、高浓度的配套以及高素质的人口，成熟度高、确定性强，板块能级无可比拟。——保值能力强。河西作为南京赫赫有名的富人区，一直也是南京地价、房价的最高点。虽然过去一段时间，由于市场起伏，房价出现过波动，但整体依旧坚挺，展现出极强的韧性。硬核的地段叠加断层领先的产品，河西对顶级改善买家的吸引力也是有目共睹的。
图源：建邺区委组织部 建邺播报发布
此次河西南G11的细分区位，优势十分显著：景观、产业、交通、商业等优质资源，全部聚集于此。地块北边紧邻河西生态公园，是一线公园景观房；约450米直达S3号线平良大街站，是主城稀缺的地铁房；西边不远处就是4大城市综合体，将打造为24小时活力中心；东边紧邻小米（已投入使用）、阿里巴巴（今年底投入使用）、58同城、河西金融城等重要产业载体。
强者恒强，“1.01容积率”+“河西南”的王炸组合，未来在为南京带来更高品质人居的同时，其房产的保值、增值能力毋庸置疑会更强。
联排、合院、叠加、洋房+第四代住宅？
南京顶豪划时代的产品呼之欲出
河西南G11，是完全可能打造出一个有别于当前板块在售项目的划时代豪宅的。① 或将落地稀缺的联排、合院、叠加、洋房产品。此前官方的表述是，可打造河西不可多得的联排和新一代洋房住宅的极致组合。根据该地块素质，业内认为，在实际落地过程中，落地“联排、合院、叠加、洋房”任意组合都是有可能的。而南京主城新盘已经很多年不曾出现联排了。3月27日当天，苏州九龙仓国宾一号东02号地块被绿城斩获，成交楼面地价65022元/㎡，成为全新江苏省地王！1.02的容积率，和河西G11几乎一样。最近，这块地的规划刚刚出炉，将打造2栋合院+17栋联排+4栋洋房。河西G11将会打造出怎样的组合？真的很值得期待。
河西专家、豪宅专家奥体建设
引领河西高阶人居新标准
在河西置业，始终绕不过奥体建设。作为与河西共生长23年的国企品牌，奥体建设承接河西集团筑城造园的使命，打造了青奥双子塔、南京国际博览中心、滨江风光带等一大批标志性工程，成绩斐然。
住宅方面，奥体建设先后打造了奥体新城八大园等标杆级人居作品，其中清竹园、海棠园、紫薇园、丹若园等“植物园”系项目获得“广厦奖”“詹天佑奖”等地产界的奥斯卡奖项。
最近几年，奥体建设又陆续打造了多个河西千万级大宅，即河西中奥体新城丹若园、江心洲江尚紫薇，与厦门国贸联合开发项目天琴华樟、河西南源尚丹若府等，始终引领着河西高阶人居的标准。
天琴华樟示范区实景图
可以说，奥体建设不但是河西楼市的专家，更是豪宅专家。深耕河西20多年，奥体建设对河西城市价值、土地价值、房地产市场的了解，绝对是天花板级别的存在。对河西的情怀，毫无疑问也是最深的。奥体建设在河西开发了这么多项目，在河西也因此拥有了最庞大的客户群体和出色的品牌与口碑效应。因此，奥体建设能够拿下河西第一块低密宝地，绝对也是众望所归。奥体建设的老业主，这次绝对可以考虑到G11终极改善了。此次河西南G11项目，最终无论是哪一种产品组合被端上桌，毋庸置疑都将是河西最顶尖的产品。期待奥体建设拿出20多年最深厚的功底，把G11打造成最能代表河西最高人居水准的一个新标杆、新封面，成为河西新城乃至全南京高品质开发、高质量发展的一张新名片，为宜居河西、宜居南京建设再立新功。写在最后6.19南京土拍盛宴已经落下帷幕，但南京楼市迈向低密宜居的新时代才刚刚开启，后续的项目定位和产品研发创新更值得期待。南京房企，再一次大展拳脚的机会来了。南京楼市，是时候再出一批领先全国的好产品了。南京买房人，是时候果断出手了。关于《南京房协买房卖房服务中心》/南京房地产业协会牵头，联合《辉哥说楼市》专业团队，整合楼市专家、咨询机构、房地产媒体等各类资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台、提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人都买到适合自己的房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”的南京梦。“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，南京楼市首席专家、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。主要服务内容：① 房源信息发布② 买房咨询③ 一对一个性化（买房卖房、资产配置）定制方案④ 专业买房讲座⑤ 看房团⑥ 房源带看⑦ 团购、买房优惠⑧ 粉丝卖房⑨ “辉哥买房群”入群交流⑩ 交易代办任何服务与需要，扫码加“辉哥”微信