偶尔刷到一条视频（见后附），说业主以物业服务企业未经法定的招投标和选聘程序对小区实施物业管理违反《物业管理条例》第24条第二款的规定为由，诉请确认相应的物业服务合同无效，结果是人民法院认为条例该规定属于管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式，而不是交易行为本身，所涉及事项不损害国家和社会利益，不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范，故判决驳回业主的诉讼请求。

在类似案中，诸如分公司是否有资格从事物业管理、不执行政府指导价和重复收费是否违法等，都涉及法律法规强制性规定的认定问题。因此，无论该视频内容真假，该所谓判决的认定都有讨论的必要。

《物业管理条例》第24条第二款规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”

《民法典》第153条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”

综上，该案的关键是条例的该规定是否属于行政法规的强制性规定。

我们从该判决中看不出其认定“不损害国家和社会利益”的根据是什么。事实上，未经法定招投标和选聘程序，属违反市场秩序的违法行为，当然损害国家和社会利益。最高法《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）规定，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应认定为效力性强制性规定。这是目前关于强制性规定最权威、最具体、最明确的认定标准，因此，条例上述规定属行政法规的效力性强制性规定，确定无疑。

该判决的认定最使人感到一头雾水的是其说该条法规“禁止的是一种交易方式，而不是交易行为本身”。如此逻辑的话，难道关于杀人的刑法规定，禁止的是杀人的方式、而不是杀人行为本身？

显然，该认定在法律和逻辑上都漏洞百出，毫无根据可言。因此，该内容并不像人民法院的判决，而更像是利益集团水军的作品而已。

最后回到前述的分公司是否有资格从事物业管理、不执行政府指导价和重复收费是否违法等问题。之所以这些本无问题的还成为问题，就是确有一些违法者利用手中强制性规定的认定权故意作出错误裁判。事实是，前者违反的《物业管理条例》关于从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格的规定，属市场秩序的规定，当然是强制性规定；而后两者并不仅是违反定价目录和发改委建设部《物业服务收费管理办法》，而更是违反《价格法》关于政府指导价的适用范围和定价权限以中央和地方定价目录为准和《物业管理条例》关于物业服务收费应按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定的规定，该两条规定涉及市场秩序，分别属于法律和行政法规的强制性规定，因此，该三行为违反法律法规的强制性规定，相应的合同或合同条款必然依法无效。

综上可知，强制性规定的认定在民事诉讼案中起着决定性的作用。由于法律和司法解释尚无具体的认定标准、以及当事人对有关规定的了解不够等原因，使此成为违法者重点利用的一个手段，网络上亦有一定的误导宣传，因此业主务必提高防范意识，对没有明确、具体法律依据的宣传务必不要轻易相信。