近期，各大上市房企陆续发布2021年上半年业绩报。一个不争的事实是，房地产行业正在告别“暴利”时代。
以TOP50 房企为例，近八成房企归母净利润增幅低于20%，更有13家房企的归母净利润在上半年录负增长，占比为26%。
有一家房企很有意思。上半年合约销售额同比增长60.22%，使其稳居TOP10之列，营收也同比大增了72.45%。然而，其归母净利润却同比去年上半年下跌了38.79%。
近40%的归母净利润跌幅，使得这家房企位列TOP50房企的后“三甲”。
这家房企，正是金地集团。
之所以出现如此“戏剧性”的现象，是由于近年来金地集团追求规模增长，拿了不少地。而上半年转结的项目地价占房价比重提高，使得其毛利率大幅下降。
此外，近年来金地集团的合营联营项目增多，使得其少数股东损益不断增加，“分食”了不少利润。
最后，金地商置这家子公司，也拖累了金地集团的利润水平。
追求规模扩张，毛利率大幅下滑出身于赫赫有名的“招保万金”，金地集团曾经较另外三家房企严重掉队。
不甘落后的金地集团，在2014年提出“加快周转、做大规模、提升ROE”的经营口号，加快了规模增长的步伐。
数据显示，2014年-2019年，金地集团销售分别为490亿、617亿、1006亿、1408.1亿、1623.3亿、2106亿。虽然不及碧万恒融，但是也使得金地集团的销售规模重回TOP10行列。
既然要高周转、做大规模，第一位的肯定是拿地。
而根据数据显示，2018年-2020年，金地集团的土地总投资额分别为1000亿元、1200亿元和1350亿元，行业内居于前列。
而进入2021年，金地集团拿地的势头依然不减。今年上半年，金地集团获取了81宗土地，新增土地储备约1247万平方米，总投资额高达924亿元，相当于去年全年总投资额的68.44%。
而上一年同期，金地集团获取52宗土地，新增土地储备约649万平方米，约为今年上半年的一半左右。
作为一家老牌房企，金地集团为了重塑辉煌，确实是下了功夫。
但是，近年来受楼市调控政策的影响，房价受到了抑制，从而使得地价占房价比重得到提高，由此严重影响到金地集团的毛利率水平。
数据显示，今年上半年，金地集团的房地产业务结算毛利率为14.25%，同比降低25.35个百分点，下滑幅度巨大。
分地区来看，金地集团的毛利率下降是全区域性的。
华北地区，作为金地集团房地产业务重仓的区域，其上半年营收同比暴增1372.09%，但毛利率仅为9.5%，同比去年降低了44.14个百分点。
而在华中、西部和东南地区，其毛利率降幅在28-35个百分点之间。
尤其是西部地区，不仅毛利率同比降低了34.02%，营收还同比减少了26.77%。
如此大范围、大规模的毛利率下降，金地集团的净利润自然好不到哪去。
合营联营项目多，少数股东损益“分食”利润毛利率的大幅下滑，造成了净利润的下降。然而，少数股东损益还要进行“分食”，使得金地集团的归母净利润“雪上加霜”。
上文提到，为了追求规模增长，近年来金地集团加大了拿地力度。
但是，为了稀释风险，金地集团选择了和其它房企进行合营联营，合作买地、共同开发。
以2020年为例，金地集团共获取了116宗土地，总投资额约1350亿元，其中权益投资额约697亿元，占比基本为50%；新增总土地储备约1657万平方米，其中权益土储约813万平方米，占比同为约50%。
要知道，2011年金地集团的权益土储还是80%，此后逐年下降。
2016年-2020五年间，金地集团的权益土储分别为1500万平米、1930万平米、2300万平米、2802万平米、3203万平方米，权益占比分别为50.8%、51.2%、52.3%、53.5%、53.1%，这一比例明显低于同档位房企。
事实上，近几年房企的合营联营现象日渐增多。这些方式既可以扩大规模、降低风险、还可以美化负债率，“明股实债”就是出自这里。
而随着合营联营项目的增多，金地集团的少数股东权益占比也不断升高，自2016年起持续为30%，2019年升至34%，2020年进一步升至38.9%。
今年上半年，金地集团的少数股东权益占比继续维持在40%左右。
不过，金地集团有一个好的现象，即其“三道红线”全部绿档达标。也就是说，金地集团不用在利润上做什么手脚，直接“正大光明”地分配即可。
结果，今年上半年，金地集团的少数股东损益为10.75亿元，相当于近四成利润被少数股东“分食”，整体比重较去年同期有所上升。
而由于金地集团土储权益占较低，未来或许将面临少数股东权益损益占比上升，从而进一步稀释归母净利润的风险。
极尽所能大行便利，金地商置却成拖累最后要提到的，是金地商置。
2013年，生命人寿与安邦人寿（后改名为大家人寿）开始轮番增持金地集团，最终分别成为其第一、第二大股东。
而金地集团的管理层，却持股寥寥。为了改变被动局面，以凌克为代表的金地集团管理层，转身搞了另一家上市公司——金地商置。
也就是说，金地集团的管理层，又是金地商置的管理层，还是金地商置的主要股东；而金地商置作为金地集团的子公司，“大树底下好乘凉”。
在随后的发展过程中，金地集团极尽所能为金地商置提供便利，不仅在融资方面提供帮助，还有意识地将高盈利项目聚拢于金地商置旗下。
虽然叫“商置”，但根据数据显示，2014年-2020年，金地商置来自物业销售占总收入的比重一直维持在90%左右。土地储备中，有接近九成是住宅用地，而且81%位于一二线城市（一线城市占比21%，2线城市占比60%）。
像北京的大兴区黄村项目、金水西山艺境、北京金水永业华宸嘉园等等都是住宅项目，跟商业都不沾边，而且都是优质项目，却和金地集团无缘，全部放在了金地商置旗下。
受此影响，金地商置的利润率表现一直优于金地集团整体表现，自2014年起至今，金地商置净利润率普遍比金地集团高出10个百分点以上。
不过，即便是金地集团极尽所能为金地商置提供便利，但从今年上半年业绩来看，金地商置明显拖后腿了。
数据显示，金地商置今年上半年营收减少8.39亿元至49.97亿元，同比下降14%；毛利14.29亿元，同比下降23%；归属股东净利润10.66亿元，同比下降34%。
这种水平，明显对金地集团的利润水平造成了拖累。
