2020年是深圳房价的上一个高点，当时，深圳正式成为内地房价最高的城市，平均一套房子的总价就要600多万。

西部、前海是当时最热的板块，宝安的花样年花乡、花样年花郡，这种刚需盘的单价能卖到15万/平、16万/平。

沙井的新盘万丰海岸城，开盘价5万多/平，很多业主号称它要涨到10万/平。我当年在今日头条写文章，谈到万丰海岸城，被一些人追着骂，我在文章里只提了一个质疑，沙井有什么资格从5万/平涨到10万/平？

10万/平是什么概念？位置那么好的龙华，大把的房子单价只有6万/平、7万/平。

2020年一整年，深圳的二手住宅成交量接近10万套，最高的一个月是“715新政”实施的7月份，达1.3万套。

深圳地少人多房子少，很难像北上广那样，每个月能有上万套的二手房成交量。因此每个月上万套成交的市场情绪是狂热的，很多房子的成交价已经远高于它的真实价值。

这跟现在刚好相反，每月0.3万套二手房成交量都不一定能达到的近两年，反而是很多人便宜买到好资产的机会。

2023年至今，深圳单月二手房成交数据

2020年7月份，深圳推出715新政，导致几十万人失去了购房资格，也直接把成交量的上涨势头拦腰斩断，一路跌到年底每月只能成交五六千套。

就在年后刚刚要反弹的时候，2021年2月8日，二手房指导价的出台扼杀了深圳房价上涨的势头。

再然后，就是现在了。

现在，深圳的楼市政策已经基本回到2020年。

2021年出台的二手房指导价，在去年4月份被取消。

2020年“715新政”推出的四条主要限制，现在也只有一个增值税5年的门槛还在实行。

2021年、2022年、2023年——深圳楼市经历了持续时间最长的一波低迷行情，现在的政策面已经无限接近2020年的上半年了。

甚至比2020年上半年还要宽松，因为很多房子的价格低于当初，房贷利率也低了很多。

已经买房的同学希望楼市赶紧回归正常，2020年在房价高点买房的同学希望房价赶快涨回去，还没买房的同学也想知道房价后面会涨还是会跌。

这些问题的答案是相同的，但答案一定不会让大家满意，那就是：有价值的会涨回去，没价值的还会继续跌。

今年春节前，深圳放开限购，我有位朋友特意从长沙跑到湘潭，找我。这位朋友，一共有两个4000万的配置：

一个4000万，放在股票，现在变成700万，亏损了3300万。

另一个4000万，在长沙买了10多套湘江边上的江景豪宅，3万多/平买的，现在掉到2万多/平，总共大概还值2800万。

他说，谭老师，我这样还有什么意义？我感觉我这十年都是白忙活，赚钱、亏钱、赚钱、亏钱。

他已经不信任别的什么投资方式了，春节刚过，他在大年初六就跑到深圳，临时调户口，要买深圳的房子。

可是买深圳的房子就一定能赚吗？

2022年，深圳筹建了14.2万套保障房，2023年筹建了18.9万套，今年计划筹建10万套保障房，这些保障房大量集中在居住价值板块，让买不起房的人有房可住。

保障房的大量供应，也会把商品房的价格打下来。

比如光明区，这是安居房库存量最大的地方之一。安居房去完库存，它又是共有产权房集中放量的地方。

购房者在今天花4万多/平买一套新建商品住宅，

自以为比旁边的二手房便宜，却没想到自己的房子也会变成二手房——未来三五年期间，155.38平方公里的光明区会继续建出更多的新盘，以及价格打5折、6折的保障房。

新盘、二手房、保障房，时间越往后，它们的数量越多，竞争就会越激烈，为了更好卖，只能不断压低光明的房价。

后续的深圳市场，一部分房子会回到2020年的高价，甚至继续创新高。

但是要注意以下几点：

1，不是所有的房子都能创新高。

有的房子你从数据上看到它被腰斩，现在处于房价低点。可是从价值上看，现在被腰斩后的价格只是真实价格。

房子本来就值5万/平，过去只是因为市场情绪被炒作到10万/平，泡沫破灭，重新回归的5万/平不叫低点，叫正常价。

2，先挑对板块，再挑楼盘。

南山区不是所有的房子都能买的，光明区却是没多少房子值得买的。

深圳每年新增的百来个新盘、几万套住宅，都会不断稀释存量二手房的价值。这个过程中，有的板块的购买力跟得上，甚至超过新盘供应的速度，比如科技园的购买力，长期外溢到宝中买房子，撑起了宝中10万/平的价格。

也有很多板块，本地的购买力是远远不够消化新盘的，就只能依赖外地购买力，或者因为购买力不足，价格不断阴跌下去。

3，衡量房子是否该买，优先考虑价值。

房子的价格不是由所有人决定，而是由那些买得起的人决定的。什么样的房子，房价能够继续上涨、不担心没有人“接盘”，唯一的答案就是价值。

房子所属城市、板块的价值高低，房子本身的定位是否跟板块定位相同，抓准这些，即使深圳房价回不到2020年，你挑到的房子也会超过2020年。