一位粉丝，家庭年收入300万左右，家里现金800多万，房子资产2000多万：

一套桃源村片区3房，市价950万；

一套百花学位房3房，市价1000万；

一套福田商住小公寓，市价400万。

粉丝家里两个小孩，都在百花上学，但孩子未来可能不走公立路线。目前的想法是，趁当前行情置换一套150平-200平的四房。

根据这个需求，粉丝看了承翰湾尚国际的175平精装房，总价2000万左右，以及方直珑樾山200平毛坯。向我咨询换房建议。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行双拼房“双证合一”以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

我无数次强调，换房的第一步，一定是对名下的房子做出正确价值判断。

换掉低价值的，持有高价值的。

粉丝的百花学位房——这是买学位房的三条红线之一。百花的学位房自2021年下半年，就一直在走下坡路，去年的名校集团化，也彻底逆转了学位房的房价趋势。

未来两三年内，学位房的每一次成交高峰期，都是逢高解套、高位套现的时候。对这种房子，不管用不用学位，哪怕以后走公立路线，都可以果断卖掉。因为学位房的风险有高有低，而百花学位房的风险，极高。

至于其他的房子，桃源村位于南山区，属于南山跑输市场的小板块，这里的房子价值不高。福田的商住小公寓，也属于低价值资产。

粉丝的家庭资产年收入两三百万，这不算低了。但是房子的资产质量，很低很低。

深圳有很多同学，分散在两种极端情况里。一种是收入很低，但资产质量很高，比如每个月一两万块工资，但是家里的房子买得早，现在值几千万。

另一种是工作能力很强，工作收入高，但是因为不熟悉房地产市场，乱买房、凭喜好买房，导致奋斗的结果全砸在一堆坑钱房子里。

无论大家属于哪种情况，都一定要明白：

现在的楼市不会普涨，也不会普跌，现在及未来，将一直呈分化的状态，有的涨有的跌。这个过程中，一定要价值优先，以价值判断房子的好坏和是否应该持有。

再看粉丝考虑的几个楼盘。

承翰湾尚国际175平，总价2000万。楼盘位于皇岗，皇岗属于刚需板块——所谓刚需盘，是指90平以下的面积。房子的面积数越大，流通难度越高，而在一个刚需板块买一个面积极大的房子，有没有考虑过以后卖不掉怎么办？

更关键的是，后续有没有更大的风险？楼盘前阵子出过“送两成首付”的传言，我有学员就是开发商的供应商，楼盘的一些风险是不能在网上说的，但是一旦出事，普通人不一定承受得了。

方直珑樾山200平，楼盘在塘朗山脚下，楼盘旁边有个盘叫香瑞园，房价持续低迷。这已经是“先辈楼盘”在告诉大家结果了。

大家因为家里人多、改善居住，想换面积数大，或者户型多的房子，这种想法我能理解。可是，要服从客观的价值规律，一味求大、求新，忽略价值，往往会带来更大的灾难。

粉丝的资产情况，大致估算一下，几套房子全卖掉能得两三千万现金。

如果真的想冲4房，借用一点点杠杆，大概可以够一够4000万左右的豪宅，面积数接近200平，但不存在流通性的风险。

这是换房的一种方向，但不是唯一。具体应该怎么做，还要根据粉丝的实际情况，全方位考量。

但是，如果换房以后的资产价值，不如换房以前，有一个标准是统一的：不如不换。

上千万的财富并不算少，上千万的资产交易也并不简单，明显的坑，我们可以三两句道尽，但是真正正确的路，需要更谨慎、更稳妥的测量，这是对资产负责任的态度。