5月20日，5年期大幅下调15个基点（从4.6%降低到了4.45%），1年期保持不变。这是继15日对“首套房贷的利率下限”降息20个基点后，再度释放楼市利好，现在首套房最低利率可至LPR-20基点=4.25%。然而这对于还没有买房的刚需人群来说，虽说相比房贷利率由此前的5.6%，下降了一个多百分点，一百万元一年节省一万多，但他们更加在意的是利率下降，房价走势如何，毕竟买涨不买跌是自古以来的交易法则？
著名地产经济学家、自媒体大V马光远看好楼市的观点：坚定地认为房价会涨：“大多数人对市场的认知是基于一厢情愿和自己的认知高度。一厢情愿地认为房价会大跌，按照自己地收入来衡量价格，对市场只有情绪化的诅咒。”房价不能下跌的逻辑：“地方政府的财政离不开房地产。”更有北师大教授董潘，他将年轻人买不起房子称为“天理”：“有些年轻人抱怨我为什么在二环没有房子？凭什么我没有四室一厅？但这是天理，你就不该有。”专家的话有多么扎心？
那什么才是刚需呢？
一是刚需就是年轻人结婚，丈母娘要求的，孩子入学需要购房才能落户，购买首套房刚性需求，这才叫刚需。原来全家挤在一室一厅、或两室一厅，现在孩子大了，或多孩家庭，或父母年龄大了，过来养老，原来的小房子不够了，只能选择重新买房，这叫改善型刚需。
再来看看高房价？
其实中国人讨论的高房价范围，集中于以北上广深为代表的一线城市，以南京、厦门等为代表的强二线城市，并非指全国，就是在省会城市中，郑州、长沙、南宁、哈尔滨、兰州、乃至乌鲁木齐在全国来看，远远不如苏南苏州，甚至不如徐州高。
其实一线城市、二线城市的高房价是人口净流入和政策扶持共同造成的结果。90年代，北京市有人口900万左右，如今北京有近2200万人，多出来的1300万人就是人口净流入的，也可以说他们就是刚需，旺盛的需求推高了北京房价，假如这批人离开，北京房价也是一泄到底。
现在利率下调，首套房比例调整为20%，令人扎心的是济南、徐州的房地产开发商们又开始酝酿涨价了，我国的土地制度又只能开发城市里的国有土地，僧多粥少，一二线城市房价高还情有可原，但部分三四线以下城市的房地产开发商也开始想提价了，但他们想多了，一夜之间，号称的“韭菜”刚需不见了。
一是根据以往买涨不买跌的经验，现在出现各种调整，刚需不急于上车，出现持续等待观望的心理刚需一下子就变少了。二各大房企暴雷，出现债务黑洞，部分楼盘出现烂尾，刚需等待入手现房，毕竟樊纲同志的六个红包来之不易，万一打了水漂，一生就完了。刚需持币观望。三是房价走向不明的情况下，部分刚需选择租房观望，购房后房价下跌了10-20%，几乎就是一套房的首付款了，首付款跌没有了，谁都会不高兴。
四是俄乌战争，加上疫情叠加，全球业经济不景气，外向型企业生意越来越难，裁员减薪新闻层出不穷，刚需即使凑足了首付款，也会担心收入下降，还款压力大，一旦失业，辛辛苦苦买的房子还可能被收回拍卖，得不偿失，不敢下手。五是房产库存量大，购房者观望情绪浓，各地的救市救市政策还是因城施策，并未出现国家层面的救市政策，如房产营业税满二或增值税满五政策还是没有改变。六是大部分城市二手房贷款仍没有放开，仍在为新房让路。
现在仍是买方市场，你认为需要房地产市场多久才能恢复？刚需要多久才能重拾信心？什么样的救市政策你才会出手？专家说：高房价，不公平，但符合市场这条天理是市场的天理，您又是如何看待，请留下您宝贵的留言。
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给你五百元优惠券，伱买马莎拉迪不
失业了，工资都没了那什么消费？更别提买房了
关键是降房价，而不是降利率，降首付。
刚需们再等等吧，房产饱和了。
开发商还在幻想着涨价焦虑逼迫刚需买房，现在大众冷静成熟了。
傻子现在才入场！
人多力量大！消灭高房价！ 半年不买房！房企促销忙！ 一年不买房！房企喊爹娘！ 两年不买房！房企见阎王！
你自己去没吧！多买点还要涨的 ，反正我不买，不去当任人宰割的羔羊，说白了也没钱，即使付了首付，每月的房贷也是个压力。
研究生都大把的失业，工资涨得没有房价涨的猛，咋买？你告诉我咋买？
被挤压多年的刚需放弃了买房，居然买不起，就不再想 买了
挖坑设套，就等笨蛋往里钻，一年不变等你入坑了，成了案板上的肉了，到时候人家连本带利的割回来。
大部份是炒房客，所在楼盘，精装交房，当天下午就有人搬家，晚上一帮人聚在一起入伙，往后一个月慢慢才有人入住，二年过去了入住率不到50%，以晚上9点亮灯为准，地段主城区，有地铁，道路完善。
勿急勿躁，稳稳当当的等它降降降，房子都已经饱和了，又不让炒房了，开发商着急还银行本金与利息，不降价往哪里跑？它们能急死，挣足足的了，该它们付出了，耐心等待！
没有炒作，就是平淡无味
优惠了，优惠了，买航母送一万块钱代金券了。
就是应该提价，一平1000万，不能再少了，少了不利于年轻人结婚生娃奋斗。
买个锤子，古镇外海桥连续几天都有人跳水
骗你上车。上车就下不来。
不要忘了把鬼城和烂尾楼的房价也往上提一提。
为了提高房价，专家建议有钱人可以多买几套，形成供不应求的局面，让房价再上一个台阶
酝酿提价？好嘛再翻一倍，使劲提价大家就都去抢了……祝美梦成真
你敢货款银行敢给，小心最后割肉，人生别贪心，别比高低，活好每一个，别给自己找麻烦，去处都一样的。
二套房首付比例再下调，房子库存能消化掉很多。
关键是钱在哪里？
你再涨4000，马上出来一群刚需
问题是工作都难保，拿什么还贷款？
凑个首付没问题，就是缺了还贷的三十年青春和自由！
现在谁还提刚需，所为的刚需，其实就是一个新兴起来的炒房客，现在炒房的利润已经几乎没有了，所以所为的炒房客，也都不敢出手，反而开始观望起来了。
提价？谁提谁死[笑着哭]
既然跌了，就要明白大势所驱，应顺势而为，而不是干打雷不下雨。让谷子自我成长涨?
房子要炒才能涨，房子不炒了涨个毛，房子不'涨买房子就是负资产，有钱人当然没有关系。钱不多的人，就别去买了，
没有关系的，不买房也能活，但是让大家买不起的人活不了
跌死炒房客[呲牙笑]
房地产商想着涨涨涨？大涨特涨？[笑着哭]
剧降小编是收钱了吗，5点几是微涨[笑着哭]
疫情期间，没有露宿街头的，都有房住，现在有多少刚需？让炒房客疯狂地炒吧！
买，今年确实是下手的好时机
前车之鉴，看看现在法拍房数据
刚需们不是在检测就是在去检测的路上
基层收入翻一倍，房价自然就起来了，可现在收入越来越低，我十年没涨过工资！还少了！
灭绝师太，不作死就不会死
就降那么点，0.15%和4.45%比起来有多大区别吗，买不起房的缺的是那0.15%的利息吗？
越涨越买，越跌越不买，这就是市场心理
随便你提，人人都不买，你们自己玩蛋去吧。
0首付，估计也没几个想上车的，主力军已经被房贷绑定了
吸血鬼。
什么叫刚需？？买不起房没地方住的才叫真刚需，之前那些刚需大部分都是手上有一两套房的那种刚需而已
目前剩下的刚需，手头都不宽裕！疫情之下，收入不稳定，没有背上房贷的信心了！首付不足，还缺月供，怎么入手？
别酝酿了，我建议直接涨[笑着哭]
这是兰博基尼500块的抵价券了[笑着哭]
房价不降价就算零利率也也百分之九十的人买不起。
这是在为次贷危机积蓄势能
还不到一亿元一平方米，平宜得很，赶快提价，财源滚滚。
利好政策出台，销售火爆，一房难求，价升量涨。
恢复？房地产不可能恢复原来的样子了，建筑业倒是还有希望。房地产不能当做蓄水池，建筑业想要发展就要真正拿出点技术和设计出来。
[呲牙笑]一顿操作猛如狗，就是不降低房价单价，这不是骗你上贼船还是什么？
房价翻了倍，现在说给你降低首付，你会入坑吗！
不降房价都是耍流氓……只降利率有什么用，现在的利率都是浮动的，先把你骗上床，过一两年把利率再拉回来，你能怎么办[笑着哭]
那来刚需？
95后不知道该不该上车。压力山大突然双胞胎打乱了所有计划。房子不够住。买4房压力压得睡不着。
现在刚需不下手，半年后自己捶胸
[汗]二手房多好 手续齐全 价格便宜 还能挑挑装修
十几年前的房子房价涨幅超过利息涨幅，转手卖了还上贷款还有结余，现在买房不管是一手还是二手都是是高位接盘，还要承担未来房价降价和贷款逾期的风险，所以坚持两年不买房，先干掉上一批炒房客，国家才好接手
说的对
主要是第四点，天天面临收入下降的风险，谁能确保30年收入不变
银行降息让你尽快回笼资金，你们却好，这边降了那边升，这样的房地产还能怎么救，还值得救么？看见松一点马上就提价，等没人买了，又开始暴雷[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
房价高质量差不敢买。