房产市场最大的乐趣和最大的悲哀是懂行的人永远欺负不懂行的。这当中有一种认知的乐趣，如果你买对房子，不仅体现在房子赚钱，还有很强的成就感。

可是，如果不懂得如何判断房产价值，只要你踏进这个行业，只要你想买房子，就一定碰到最大的悲哀：有人欺负你。

网上有很多统计房价的表格，比如全国百城、深圳各板块平均房价涨跌榜。这些数据是这样计算的：一套房子涨2万/平，一套跌1万/平，平均涨幅就是0.5万/平。

可是具体到个人身上，你想平均别人，还是被别人平均？

假如你的房子跌1万/平，人家说平均每平涨了0.5万，你心里苦不苦？

分化的市场，有一种类型的房子叫价值资产，这种房子是拿来平均别人的房价的。另一种叫不良资产的房子，则是被平均的。

再跟大家讲一个，我的学员的例子。

这位学员有一套写字楼，位置在南山后海的海岸城商圈。

南山，后海，海岸城，这个地段相当可以了。2021年的时候，写字楼房价4.8万/平，他因为纠结想卖掉，找到我咨询。

前阵子，学员回来拜访我，说到这套写字楼，现在的价格是2.8万/平。

2021年到2023年，两年时间，并且在疫情解除的现在——南山，后海，海岸城的写字楼，4.8万/平降到2.8万/平。

你还能找到什么理由，说写字楼不属于不良资产？

很多同学知道，在判断板块的房产价值时，可以参照三种指标：产业、购买力和供求关系。

板块的产业暗示了城市对这个板块的定位和重要性，并且产业是生产购买力的地方。今天你是年轻刚需；三五年赚到钱变成改善换房；孩子长大上学，又是学位房的需求；再过几年，你跟公司一起成长，公司上市了，你又是豪宅的需求。

判断产业的维度之一，就是写字楼。比如福田，78平方公里的地方，已经有那么多写字楼，上下沙旧改、皇岗旧改、梅林旧改，还要配写字楼。

这是光明、龙岗这些地方所不能想象的，那些地方一直在盖的，是住人的房子。

但是写字楼本身没有投资价值，即使是深圳，写字楼普遍供大于求。即使你希望买来收租金，也要思考一个问题：亏着本钱收租金，你愿意吗？

是不是所有的情况，都不能买写字楼？也不一定。

写字楼买还是不买，取决于你的写字楼买来，是公司自用，还是别的。

用自己的写字楼，和租别人的写字楼，如果业绩有很大区别——写字楼可以作为背书，帮助你的公司获得更高的利润。

这样，哪怕写字楼亏了，你每年多赚的钱，大于这笔亏损，也没问题。

这是房子以外的价值。除此以外，如果想仅凭写字楼赚钱，或者想收租金躺赚，则不买为好，即使持有，也该早卖为好。