深圳的房地产市场最近出现了一种很奇怪的节奏：

传言，辟谣，传言，辟谣，传言，辟谣，……

这个月初，传言中介app下架二手房指导价，结果临时被叫停。

直系亲属赠予不需要购房资质的新政策，媒体报道也说在11月3日叫停。

前阵子，深圳挂牌坪山、龙华的两块地，没有销售限价，也被传出“深圳取消商品房限价”。惹得第二天官方又出来辟谣。

一次次狼来了、狼没来的事件，难免消磨市场的耐心，更不难看出当事人目前也处在政策纠结的状态。大家不要把这些传言当做笑话看，10次狼来了的消息，你摸不摸得准其中有几次是真的？

当下环境，解读政策犹如在刀尖上跳舞，指导价、直系亲属赠予的情况，具体怎么样，大家到线下聊。这不是故弄玄虚，也不是卖关子，我在上一期的闭门直播都没谈，因为不能谈。

能谈的，就剩一个取消限价了。

11月15日，网上传深圳取消限价，起因是坪山、龙华的两宗宅地仅限地价、竞地价，没有限制商品房销售价格——就是说，开发商假如盖商品房，可以按自己的意愿定价。

但是第二天，深圳就辟谣，称“取消商品住房销售限价”消息不实。

不管怎么辟谣，坪山、龙华这两宗地没有限价，起码是实打实的。

当然这两块地除了商品房，还有保障房，但这些属于题外话。我们主要讲即使深圳取消限价，对楼市真的有那么大影响吗？

南山区，深圳湾、蛇口两大豪宅交界地方，中信城开东角头项目，均价限价13.2万/平。

意思是这个房子，盖成豪宅，哪怕是万人打新，楼盘均价也只能卖13.2万/平。

而如果取消限价，地块西边的半岛城邦1期，二手房价14万/平；地块北边的翡翠海岸，二手房价20多万/平——开发商如果能够自由定价，是不是有可能把大部分新盘豪宅开盘价定到更高、甚至20万/平？

豪宅，或者高价值新盘取消限价，对开发商来说自然是好事，卖得价钱更高了。

可是对于购房者呢？好处在于楼盘持有者的门槛在上升，坏处在于很多人没法捡漏了。

再看一个板块，假如龙岗中心城要拍一块地，名义上有限价，不能高于4万/平。

假如取消限价，开发商能定到5万/平吗？

定不到。因为定价5万/平，没人买。龙岗中心城大把的4万/平，甚至3万/平的房子。

限价对不同板块、不同楼盘的限制是不一样的，对于价值板块、价值楼盘而言，限价是枷锁，对于很多居住价值板块、居住价值楼盘而言，限价是遮羞布。

深圳在2016年施行限价，让新房市场在数据上实现了房价平稳，可是并没有改变房地产市场分化的趋势，而一旦取消限价，只会将分化越拉越大。

高价值的新盘，数量本来就少，仍然有人抢。

低价值的，是不是只能内卷，只能拿低价格说事情了？

这导致不同的新盘，价格的混乱度会非常大，同时价格的差异又会继续拉动板块和板块的分化。今年的房改3.0，官方发布的14号文件，说明大范围已经接受分化的事实，但前提是，通过大量的保障房供应，在商品房回归商品属性的同时，满足基本的居住需求。

这也导致未来的房地产市场，买房会重新回归简单，如果想房价涨，在价值板块的商品房里面寻找机会。如果不在意房价，房价怎么跌都无所谓，居住属性随便买。