深圳楼市两大重磅政策在今天同时执行：

1，家庭购买二套住宅，首付比例统一调整为40%。

2，取消750万的豪宅线。

第一条政策是直接的降首付、降门槛，可是第二条，其实比降首付比例的意义更大。深圳在2019年推出过一次相似政策，豪宅税不以总价为标准征收，直接推动了2020年房价的上升浪。

两条政策都是直接利好改善群体的，而改善又是深圳房地产的中间力量，往上够豪宅，往下引领刚需活跃——假如你是一个年轻刚需，你看到你的老板开始换房买房，对你的触动是不是比别人大得多？

这周六、日的面授课照常开课，已经报名的同学不要迟到，二套首付变4成，尤其是取消750万豪宅线的政策变动，会直接影响到深圳房地产的下一步走势。

上过面授课的同学，也记得参加12月1日的学员日，我会跟大家详细解读政策背后的用意和影响，以及该怎样应对。

同时，下一周的《一周一课》，我也会在直播里面跟大家做解读。还没报名的同学记得找助理。

深圳现在豪宅增值税的年限，以5年为界限，不满5年，豪宅、普宅都要交5.3%的税费，满5年，豪宅要交，普宅就可以不交。

豪宅线变更之前，有三条标准，容积率1.0的限制，大部分同学都不会碰到这条红线。

144平的建筑面积，我也反复强调过，买普宅面积数不要超过144平。

更多人碰的就是750万的总价门槛，南山、福田动辄10万多/平的价格，随便买套房子，可能都得超过这个总数。

假如你有一套1000万的房子，想卖掉，在以前就意味着你必须要掏5.3%的豪宅增值税：

1000万**5.3%=53万。

你再有钱，53万也不是小数字，所以很多同学甚至干脆赌气，我不卖了！

可是你不卖，名额、资金腾不出来，就只能熬着。

市场也只能陪你熬，尤其是优质房源，因为豪宅税，流通变少，想买的人也买不到。

再跟大家算一笔账：

换房有两种方向，一种是平移换房，比如你有一套700万的房子，卖掉换另一套700万的。

另一种是向上换房，比如700万的房子，换成1000万的。

可是假如你有一套100平的房子，总价1000万，欠款400万，按照以前的情况（超过750万属于豪宅类型），卖掉先扣豪宅税，53万，再扣3%契税、1.5%的个税，又是40多万不见了。

再还掉400万的欠款，你手头还剩500万多一点，交税交了将近100万。

你拿这笔钱再买房子，深圳没出台认房不认贷的时候，你得付6成首付，只能买830多万的房子。

假如你以家庭二套的名义，超过750万要付8成首付，可是你手里的500万，再买房总价都到不了750万。

而按照现在的政策，取消750万的豪宅标准，53万的豪宅税没了，3%的契税也被砍一半，单说成本，也节省了60多万。

个税契税的计算，还要根据房子的面积、年限，但是成本计算的逻辑是一样的。原来1000万的房子，换房只能换830多万，甚至700多万，越换越差，是不是不如不换？

现在，取消750万的豪宅限制，二套首付比例也从80%、70%统一调整为40%。再加上之前的认房不认贷，是不是极大降低了换房成本？更容易做到越换越好？

有的同学会想，我的房子哪怕从豪宅线掉回普宅，没了5.3%的增值税，可是还有1%-1.5%的契税，还有1%的个税，这也是成本。

大家要学会计算成本，5.3%的税费才是成本的大头。

即使你不卖，政策是不是仍然是实打实的利好？首付门槛降低，换房成本降低，是不是仍然会刺激到其他人？

所以政策的利好从来不是对所有人统一有效的，比如你的房子面积144.5平，对不起，750万豪宅线的取消，跟你没关系。

我做房产教育坚持的“以人为本”，也是希望让你自己做买房的主人，卖房、不卖房、新政策以前、新政策以后，告诉你各种选择的利与弊，利弊客观摆出来，决策权交给你自己。

大家对现在的政策、各种选择的成本，还有不清楚的，可以带着问题，直接来线下的沙龙。

750万的豪宅线，施行是在2020年的715新政。

再往前，2019年11月11日，深圳取消各区的总价认定标准，比如取消南山490万的门槛，福田470万，罗湖390万，宝安360万，等等等等。

当时很多人开玩笑，我们家被豪宅了。南山随便一套房子，超过490万是很简单的。所以豪宅线取消以后，2020年很快出现了一波上升浪，因为它影响到大多数人。

现在，500万总价都叫做刚需了。南山、福田稍微好点的房子，总价超过750万是不是很容易？

今年深圳推出的政策，可以说比2019年要多得多，重磅得多，现在的相对低位不提前做打算，机会成本的代价是任何人都承担不起的。

如果你还没有感觉，那就重新体验一下，2020年房子从年初到年尾，每个月涨几十万的市场吧。