这个数据确实有点吓人。

截至3月31日，深圳存量可售新盘90861套，其中住宅53929套。

今年3月份，深圳的新盘住宅网签量是2245套。

按这个速度，哪怕不再有新的楼盘入市，存量的数据要清零也得两年多！

更何况谁来按暂停键？

今年一整年，深圳预计要入市151个新盘，有的是人才房、公寓，有的只推百十套，也有的属于超级大盘，入市就是一两千套住宅的增量。

保守点算，按照200套住宅/盘，这又是3万套的增量！

目前，南山的二手房房价约8.1万/平，福田约7.5万/平，宝安约5.8万/平，龙岗约4.1万/平。

不同的板块，为什么会出现房价分化？

我在《一周一课》跟大家说过多次，产业、供求关系、购买力，这三项因素在预判板块房价涨跌趋势的重要性。

大家如果有机会参加线下的房产课，还会有更详细的指标来预判板块未来的房价走势。但作为初期启蒙，上述三点已经能让我们初步区分板块价值了。

单以供求关系为例，供求关系影响房价分化的原因有两个：

1，商品房的数量不一样。

2，安居房供应的数量不一样。

以龙岗为例，深圳存量的53929套新盘住宅，龙岗占了12558套，占比约23.29%。

深圳2024年新入市的251个新盘，龙岗占了31个，占比约13.35%。

根据龙岗官方的数据，截止到2035年，龙岗新增居住建筑量不低于3940万平方米。保守估计，按100平/套计算，到2035年龙岗要新增39.4万套房子。

这么多的新盘存量待售和新盘供应，是不是要持续拉低龙岗的房价？

深圳十个板块，我已经按照价值，把它们划分为五大价值板块、五大居住价值板块。具体的划分标准，在《3天私房课》详细讲过，这是免费给大家的学习资料，还没有看过的同学，记得找助理领取。

十个板块里面，龙岗属于居住价值板块。

价值板块，难道没有供应量井喷的地方吗？

比如宝安区，我多次讲过，现在的宝安沙井没有投资价值。

我以我买沙井时的情况，和当前沙井的情况，做一个对比，大家更能看到沙井的变化：

我买沙井房子是在2016年。以前我非常喜欢去光明吃乳鸽，当时我发现，那里连几个像样的楼盘都没有，光明、沙井、松岗这些地方，房价非常便宜，1万多/平、2万多/平随便买。

房子少，房价低，买得起的人多，又有人鼓吹“一路向西”，房价自然容易涨上去。

到了2020年、2021年，我集中把那里的房子全都卖掉了——

原因为何？

原因就在供应量上面。2016年到2021年，甚至到现在，宝安沙井、松岗出了多少新盘？

截止到2035年，宝安区要实现居住建成量17800万拼房米。我们同样按照100平/套计算，就是178万套房子。

深圳目前的存量住房，不过200来万套。截止到2035年，宝安区的房子总数，就要达到现在深圳全市的存量房子数量。

这难道不是房价危险的大信号吗？

我从2019年开始做房产教育，今年是第六个年头。

做房产教育之前，我也做一些小圈子的咨询，2016年开始提醒房地产分化，这距今已经八年之久。

什么是分化？

说白了，就是有的房子房价已经到头，有的房价哪怕涨也只能阶段性的涨，再过几年也会到头。少量的一些房价还能继续创新高。

我以前的学员，提前把房价到头的房子卖掉，腾出钱和名额，换到还有成长性的房子。

那个过程，几乎没什么竞争对手。

因为市场的很多人，连分化都不知道。可是，现在，深圳楼市经历了两三年的低迷期，仍然有买房人不知道市场分化，但大量买房人对楼市的情绪是恐高而不是追捧。

这很容易加深市场的进一步分化。

这个过程，大家买房希望自己的房子房价不跌，就必须要看重一个事情：

价值！价值！价值！