谈深圳楼市不能不谈炒房客，谈炒房客炒作过的楼盘不能不谈花样年花郡、花样年花乡。

2021年，楼盘最高被炒作到15万/平、16万/平，现在单价掉到9万/平。如果是当初最高点买进去的，必然欲哭无泪。

这种楼盘为什么会被炒作？

第1，刚需盘，小面积，比如花样年花郡有很多20多平、30多平的一房或一房一厅。房子总价=单价*面积，面积数越小炒作起来越容易。

第2，自带热点。前海、一路向西，是不需要过多渲染、就能吸引到人的话题。

500万资金不算少，但是放在深圳楼市，500万总价的房子对应两个特征：

第一，基本是刚需。第二，能够选择的价值楼盘不多。

因为是刚需，买房没有经验，在将买房作为头等大事的同时，更容易相信网上的热点概念，前海、一路向西、超核、光明科学城等等。

这些概念不谈对房价有没有真实的支撑作用，最起码，在刚需心里是个心理支柱。

好房子靠抢，不好的房子靠推广。举个例子，前阵子很多同学问深物业金领这个楼盘，觉得500来万买福田，挺好。

提问的同学大多是新同学，只看到500来万的便宜，没看到为什么便宜——

比如，2019年开盘的房子，至今没卖完，难道别人都是傻瓜、看不见机会吗？

比如，所谓500来万的房子，对应单价9万/平，在福田这样的价格不算高，可如果我告诉你，这房子是住宅性质的单身公寓，你还觉得值吗？

比如，楼盘除了住宅性质的单身公寓，也有纯住宅，单价是11万/平，可2019年11万/平买进去的一手业主们，现在持有四年，已经在亏钱。

如果你知道这些情况，你还会觉得，这个热点楼盘有吸引力吗？

深圳的房子还远远没到租金承载大量回报率的时候，如果你不会挑板块、挑楼盘，只冲着名气，冲着地段、地段、好地段买房。

殊不知所谓的好地段并不是平地，反而坑坑洼洼。

再说一个“一路向西”的例子。宝安沙井的鸿荣源珈誉府，今年7月份开盘，1400多套房子开盘卖掉1100多套，算是深圳今年开盘成绩较好的盘之一。

可是，卖得好就等于有价值吗？

楼盘在塘尾地铁站旁边，开盘即打折。很多同学反馈，售楼处的人说，附近海岸城会有很多规划，建成以后珈誉府会是沙井的标杆楼盘。

规划而已！吸引你买房子而已！如果规划变更，你合同都签了还能退房？

别说沙井了，全民打新的华润润玺、沙井海岸城、龙光天境，买进去的业主是哭还是笑？

今年我带团队到线下沙井踩盘，因为带着摄像机，刚停车，就有人过来，问我们是不是来维权的。你觉得这是什么情况？