一位资金120万的粉丝，名下有一套龙华民治的碧水龙庭两房，已经挂盘，如果顺利卖掉，扣除贷款还能得200万。

粉丝夫妻两人，分别在南山科技园、福田中心区上班，家里一个小朋友，两岁，之所以卖碧水龙庭，是想换个好学位。

为此，他们先看了罗湖的鸿翔花园、南山桃源村三期。后来在网上刷到我的直播，改变思路，准备买福田保税区的房子，如丽港湾、桂花苑等。

粉丝找到我，想了解他们这种情况，换房应该注意哪些事情。以及，换到保税区，是不是最优选。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行认房不认贷以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

这位粉丝属于跨板块换房，龙华属于二类价值板块，南山、福田属于一类价值板块，能够有意识地把房子越换越好，本身就是进步。

粉丝所持有的碧水龙庭，包括旁边的潜龙鑫茂花园、皓月花园，楼盘在民治的竞争力已经开始下滑。

而整个龙华区，新盘供应量越来越大，未来的房价涨幅、涨速也都会下滑，因此卖掉房子的决定是对的。

但是换房的同学，非常容易出现的一点误区是：

想要换到一套好房子，投资、自住、学位等等，什么价值都想要，忽略了当前最需要、最适合自己的情况。

如这位粉丝，孩子两岁，想要换个好点的学位。

既然看我的直播，就一定知道我一直强调，深圳的学位房风险会持续到2025年，学位房不到尘埃落定的那一刻，最终的不确定性就一直存在。

在当前不需要学位的情况下，选择买学位房，很不明智。

如果能去掉学位需求，320万首付资金，买套非学位的纯投资，选择空间会大得多。

如果再进一步，初中学位的重要性远高于小学，等到孩子三年级、四年级，需要初中学位的时候，学位房的风险已经解除，再考虑学位的事情，资产能相对安全些。

但是这可能需要粉丝克服一些事情，比如：不希望给孩子留遗憾，竭尽所能给孩子各个阶段最好的——包括小学学位。

前期的定位不同——投资、投资兼顾学位、投资兼顾自住、学位兼顾自住——后续的策略也不同。

以粉丝关注的福田保税区为例，保税区的价值点在于学位，或者说投资兼顾学位。

如果从竭尽一切为孩子好的角度，保税区不是唯一选择，因为如果没有福外南，那里的房价可能都比不上新洲、上下沙。

而如果从价值升级的角度，保税区就跟价值升级更没什么关系了。