一位粉丝名下有套坪山房子，房子满三年未满五年。如果要卖房，得多交税，因此粉丝计划等等再卖。

粉丝手头有150万现金，小孩过两年上初中，打算先用手头这笔钱，在罗湖买套小的学位房。咨询我的意见。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行认房不认贷以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

房子满三年卖掉和满五年卖掉，各有优缺点。满三年意味着不用等、立刻就能做，换房有更充裕的资金；满五年意味着卖房需要付出的资金成本少一些。

这笔资金成本有多少？

以房子总价300万为例，个税2.8万，增值税14.3万，共计17.1万块钱。

17万多不多？不算少。

但为了17万，套牢300万，值不值？每个人的想法都不一样。

但是不要忘了——房子一定能涨吗？如果这300万总价的房子，等待满五年的过程中，下跌了——假如跌20万，是不是亏了时间，又亏了金钱？

决定房子该不该卖的重要标准是价值。房子有价值，可以等等再卖，没有价值，早卖早解脱。

坪山属于居住价值板块，如果抱着居住和养老的需求，持有它没有问题。可是，如果想保值、增值，坪山只能让你失望。

坪山太偏了，比亚迪救不了坪山房价，创新药也救不了坪山房价。龙岗自2016年以来，房价萎靡至今——只要龙岗涨不上去，坪山的房价就没有出头之日。

粉丝的需求是孩子过两年上初一，拿手头150万资金买套罗湖小学位房。

深圳目前正在推行名校集团化，学位房的风险要持续到2025年。当前阶段的学位房不是不能买，但风险很高、挑选难度很大。

做下测算：

如果不卖掉坪山房子，150万首付以二套的方式买学位房——

罗湖有没有这种学位房？有。

但价值很低，甚至可以断定，买来大概率会亏钱。

名下的一套坪山房子，已经走了弯路，另一边罗湖学位房再亏钱，当前阶段可能没觉得什么，三五年以后，真正要卖房子的时候，后悔就晚了。这种落差是很多家庭承受不了的。

很多同学在买房换房的时候，犯迷糊，不是不算帐，而是只算偏账。

房子满五唯一再卖，表面上确实能省一笔钱。

可是省的一笔钱有多少？损失的钱又有多少？

深圳已经进入政策松绑、市场回暖的阶段，很多已经打算换房的同学，也容易被这样的表面利益诱惑到，想等等再卖、再换房。

市场回暖了，你要卖的房子，可能确实可以多卖三五万块钱。

可是你要换的房子，是不是价值更高？你的低价值房子都在涨价，价值更高的是不是涨得更多、更快？

所以啊，大家千万不要想当然，我们有时候就是自以为做的事情有利，忽略了背后的损失。

一定要全面思考，以价值作为决策依据。

价值高，持有。价值低，卖掉。