本篇是案例分析文章总第201篇民事类 实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第110篇之房产第68篇.

法条适用：间接占有理论

当事人中：

绿色字迹为被告或原告方，最终结果是胜诉亦或是部分胜诉

黄色字迹基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人

红色字迹为被告或原告方，最终结果是败诉亦或是部分败诉

占有是人对于物管领、控制的事实。占有本身为事实，而非权利。

但关键问题在于，在案外人执行异议之诉中，“占有”事实决定着案件的走向。

特别是《执行异议复议规定》第28条中的第2个构成要件“查封之前已合法占有该不动产”，事实究竟如何认定才能达到上述“占有”构成要件的标准。

在排除了对动产特别设定的“占有改定”理论后，就案外人执行异议之诉中的不动产排除执行亦或许可执行问题上，对于“占有事实”的认定，应当适用“占有”理论，结合案件事实，综合判断。

导推理论可以得出：“占有”是指对不动产事实上的管理和支配，系买受人为取得物权对外所进行的一种公示，买受人直接将房产回租，而未对案涉不动产形成事实上的管理、控制的，不足以认定其已构成实际占有。即未达到“间接占有”的事实认定标准。

①南华公司、华昌公司（被执行人）（第三人）、刘明珠等欠恒丰福州（申请许可执行人）（一审原告、二审上诉人、再审申请人）钱，生效判决华昌公司承担连带清偿责任

②执行过程中，恒丰福州查封了华昌公司名下案涉不动产

③海川公司（阻却执行人）（一审被告、二审上诉人、一审被告、二审上诉人）就上述查封标的提出异议

④法院裁定中止执行

⑤恒丰福州起诉请求

1.撤销中止执行裁定；

2.准许执行华昌公司名下的不动产及配套设施

⑥另事实

2017年1月12日，海川公司与华昌公司签订《回租、回购协议书》，约定

为缓解华昌公司的资金周转困境，海川公司收购华昌公司不动产及配套设施，和展示工艺精品。

在海川公司经公证取得所收购资产的产权后，海川公司把“收购标的物”转租给华昌公司，转租租金由海川公司收取

一审法院：莆田中院（2020）闽03民初296号

结果：

一、部分准许执行华昌公司名下的不动产及配套设施

二、驳回恒丰福州的其他诉讼请求

◉恒丰福州不服

二审法院：福建高院（2020）闽民终1976号

结果：驳回上诉，维持原判

理由：

1.《回租、回购协议书》是当事人的真实意思表示，内容有效。

虽协议虽签订于恒丰福州诉讼期间，但在案涉不动产被查封之前，当时诉讼结果尚未确定。恒丰福州在诉讼过程中并未采取诉讼保全措施，案涉不动产也未抵押。

恒丰福州主张海川公司明知华昌公司背负巨额债务仍与华昌公司恶意串通,缺乏证据证明。

2.海川公司要求华昌公司协助将已出售的资产过户至海川公司名下，但华昌公司并未履行，可认定为海川公司没有过错。

3.《回租、回购协议书》约定了案涉不动产转租给华昌公司，华昌公司也已支付租金，认定海川公司已对案涉不动产管理和支配

4.案涉《回租、回购协议书》虽约定有回购条款，但华昌公司并未行使回购权，不影响《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形的认定

再审法院：（2021）最高法民再313号

结果：

一、撤销二审判决

二、维持一审判决第二项

三、变更一审判决第一项为准许执行华昌公司名下所有不动产及配套设施

理由：海川公司对不动产不享有排除执行

一、海川公司符合在人民法院查封之前已签订合法有效的合同

1.在法院查封案涉不动产前，海川公司与华昌公司签订《回租、回购协议书》，

2.该协议书的签订过程经过公证，能够认定系各方当事人真实意思表示

3.协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同

二、海川公司没有在人民法院查封之前合法占有案涉不动产

1.法律规定的“占有”是指对不动产事实上的管理和支配，系买受人为取得物权对外所进行的一种公示。

2.但双方未办理案涉不动产交接手续，亦未通过留存案涉房屋钥匙等方式对案涉不动产进行管理。并未达到实际占有和使用的效果。

3.外在表现形式上华昌公司仍是案涉不动产的所有权人和实际占有、使用权人，海川公司并未对案涉不动产形成事实上的管理、控制。

4.再审中提交的证据事实均发生于案涉不动产2019年5月被人民法院依法查封之后，故亦未满足在人民法院查封前合法占有案涉不动产的条件

三、海川公司是自身原因未办理过户登记，存在过错

1.存在规避税费，属于消极不行使自身权利

2.能解押不解押

►占有

概念

《民法典》未明确约定。学者定义：

“占有是占有人对占有物的事实上的支配或控制。”

占有是对物的支配，支配可基于不同的法律关系，但占有本身并不足以成为一项权利，只是对物的单纯事实支配状态。

民法上确立占有制度的目的主要在于保护对物的事实支配状态，进而维护社会秩序与和平。

分类

①基于占有的本权

占有可以分为有权占有与无权占有。无权占有又分为善意占有与恶意占有。

继而排除《执行异议复议规定》第二十八条不动产执行中的占有，决不可能是无权占有，更不会涉及善意与恶意的区分。

②事实上是否直接管领标的物

占有可以分为直接占有与间接占有。

直接占有是指直接对标的物有事实上的管领力的占有，直接占有在不动产中的表现形式常为：取得房屋钥匙或者自行居住的证据；

间接占有是指以他人的占有为媒介并基于一定的法律关系享有返还请求权的占有。

间接占有媒介关系可以是物权关系，也可以是债权关系。

间接占有人对占有物具有事实上的管领力，即间接占有人虽然失去了控制、管领物的外观，但却依然能够对该标的物行使相应的返还请求权。

最高法对间接占有的认定标准

原则

应以买受人实际控制不动产为标准，其是否实际入住或使用，不是对不动产占有的必要条件

本案对上述原则极具参考价值。

占有

间接占有