一位粉丝名下有套佳兆业前海广场的89平三房，市值1000万左右。

粉丝夫妻两人，分别在南山科技园和西丽上班，孩子四岁，考虑小学和初中学位，想给孩子换南山房子。不知道房子该不该卖、怎么卖，找到我咨询。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行“认房不认贷”以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

佳兆业前海广场在南山前海板块，具体位置在深大附中高中部、月亮湾花园旁边。

我在《一周一课》专门讲过炒房客选筹、炒盘的逻辑。其中举一些楼盘的例子，佳兆业前海广场就是其中之一。

2020年高峰期，楼盘被炒到15万多/平。现在单价掉到11万/平、12万/平。

有的同学可能以为，这是房价波动、可以抄底的信号。

错了。还持有这种房子的同学，迅速抛弃幻想，楼盘的风险隐患仍然很大。

炒房客炒作楼盘，有两个很大的特点，第一是热点，有热点才能炒得起来。

你说前海，网上一搜都是新闻，大家都知道。反之，你说个犄角旮旯的地方，炒作起来费工夫。

第二是新盘、次新盘。很多没有经验的人，一味根据楼龄判断价值，以为房子新、楼龄新就等于房价能涨，殊不知别人正盯着你的想法。

楼盘被炒房客盯上，即使已经暴雷、房价下跌很多——可是炒房客全都暴雷了吗？参与炒作的人，全都跑掉了吗？楼盘里面的某个房间、某个邻居，你知道他是不是炒房客？

哪怕你正常买个房子，同小区的邻居暴雷了，银行、全社会会在意你是无辜的吗？

有同学问过我，深圳的房价有没有泡沫。

答案是当然有。

但是要分板块，比如罗湖的很多房子，泡沫基本归零，比如前海的很多房子，泡沫依然存在。

老同学应该记得，我在今年上半年的《一周一课》，反复强调一件事：

前海妈湾新增十多块居住用地。

这意味着当年“前海绝版”的泡泡被戳破了。当年花10万多/平买招商领玺的人，想不到现在还有万科臻湾悦、颐城栖湾里。

现在买颐城栖湾里、万科臻湾悦的人，三五年后、房子变成二手房，妈湾再出来几个限价新盘，你怎么办？

后悔？愤怒？三五年后的后悔有什么用？

说回这位粉丝的情况。

粉丝没有说自己的手头资金有多少，卖掉前海佳兆业广场——深圳现在已经施行“认房不认贷”，3成首付的情况下，基本买得起千万起步的房子。

这里有两个小问题要注意：

第1，3成首付7成贷款是“福利包”，但不意味着一定要把“福利包”用足，买房求稳最重要。

测算下自己的首付、月供能力，同时留出一部分风险备用金。小孩四岁，以后无论遇到什么情况，需要用到钱的准备要做上。

第2，可以做两种方案。第一种，直接换小学学位或九年制学位。

第二种，前期投资兼顾实用型学位。如果钱够，甚至可以选择入门级豪宅，钱不够也可以做成一大一小的组合，如一套千把万的投资兼顾实用性学位，兼顾自住，另外还有闲钱，就来一套小的纯投资。

孩子三年级、四年级的时候，再准备初中学位。

这样做的原因有两个，一是小学没那么重要，很多家长喜欢在各个阶段给孩子最好的，忽略了可以集中资源到更重要的阶段。

二个，则是深圳现在的学位房房价不稳定风险——学位房风险要到2025年才结束，孩子现在四岁，未来两年能不参与市场风险，可以尽量别参与。