市场环境篇
2月，央行时隔8个月再次降息，5年期以上LPR由4.2%下调至3.95%，单次下调25个基点，降息力度空前，释放了积极信号，提振市场信心。南京贷款政策再度放宽，如外地有房贷未结清，但南京无房，也可按首套房贷款政策执行，享受最低首付和利率标准。
01 2月南京二手住宅市场概况
1、成交量4589套，市场量价齐跌
2月，全市二手房成交4589套（含高淳、溧水），环比下滑42.7%，同比也跌了41.2%。主要因春节长假影响，房产局过户数据少一周，也直接影响了成交总量，但2月日均成交量较1月也明显下滑，市场活跃度有所降低。价格方面，二手房成交均价为26459元/㎡，环比下滑7%，低价段房源成交比重进一步增加，房价回到7年前同期水平。
2023-2024年南京二手住宅逐月成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
2、浦口、江宁、鼓楼排名前三
从区域来看，2月各区成交均未破千套，其中浦口、江宁、鼓楼仍排名全市前三位，成交量分别是841套、693套、572套，占比全市成交近5成。环比来看，九区交易量均有不同程度下滑，降幅也相对平均，在40-50%区间，玄武、建邺、雨花台区降幅相对更大。
2月成交均价最高的仍是鼓楼区，达43619元/㎡，环比基本持平；建邺仍排名第二位，均价3.7万，保持稳定；各区房价因交易结构影响会出现小幅波动，外围区域降幅相对较大。
2024年1-2月南京各区二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
3、新增房源量跌价升，业主挂牌意愿低
据我爱我家南京研究院统计，2月南京二手房新增挂牌量3034套，环比减少39.7%；新增挂牌均价30490元/㎡，环比则上涨1.3%。从挂牌行情来看，挂牌市场受春节假期影响更为明显，月度新增挂牌量创近年来新低，且由于目前市场可售房源过剩，也直接降低了业主的挂牌积极性。
2023-2024年南京二手住宅逐月新增挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
02 2月南京二手住宅交易结构
1、房客比0.82，环比持续稳定
2月南京二手房房客源比为0.82，环比小幅增加0.02。从市场反馈来看，虽然2月新增挂牌量大幅下滑，但由于涵盖春节假期，新增客户量也有明显减少，导致房客比并未出现大幅波动，连续3个月环比趋稳。
2023-2024年南京二手住宅房客源比走势
数据来源：我爱我家南京研究院
2、房源和客户成交周期均有明显增加
2月南京二手房客户平均成交周期52.9天，环比增加7.1天；房源平均成交周期225.3天，环比增加17.6天。从成交周期变化来看，一方面是因为长假影响，平均成交天数会出现拉长的情况；另外一方面也是由于市场可售房源众多，房源成交周期涨幅更为明显。
2023-2024年南京二手住宅房客成交周期情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天
3、议价空间8.8%，再创月度新高
据我爱我家南京研究院统计，2月南京二手房成交议价空间为8.8%，环比再度扩大0.5%，也创了新高。由于目前成交节奏放缓，房价下行压力进一步加大，客户价格预期也持续走低，业主为了尽快卖房，让价幅度也有明显增加。
2023-2024年南京二手住宅成交议价空间情况
数据来源：我爱我家南京研究院
03 2月南京二手住宅置业需求
1、200万以下占比近6成，环比上涨8.3%
2月，低价段成交占比进一步增加，其中300万以内房源累计占比接近80%，而200万以内占比达58.5%，环比增加8.3%；200万以上各价格段成交占比均有不同程度减少。一方面是因成交结构影响，刚需比重增加，另外一方面也因房价下滑，成交总价段整体下移。
1-2月南京二手住宅成交总价段分布情况
数据来源：我爱我家南京研究院
2、中小户型仍是主流，居住属性有所提升
从面积段来看，60-90平占比仍是最高，达40.2%，其次是90-120平户型，占比为26.3%，60平以下小户型占比23.4%；而120平以上大户型环比则有所减少。居室选择以2室、3室为主，整体居住属性有所提升。
1-2月南京二手住宅成交面积段分布情况
数据来源：我爱我家南京研究院
3、31-45岁年龄段是购房主力军
从成交年龄结构来看，31-45岁年龄段是市场购房主力军，累计占比63.3%，环比也增加了5.5%，其中31-35岁客群占比最高，成交比例达23.9%；环比来看，30岁以下年轻人购房比重持续减少。
1-2月南京二手住宅成交客群年龄结构情况
数据来源：我爱我家南京研究院
4、商贷占比5成，环比提升8%
2月客户付款方式有小幅波动，商贷仍是绝对主力，成交占比达49.5%，环比增长8%；其次是组合贷款、全款买房，占比均为19.3%，但环比降幅都较为明显；而纯公积金贷款的群体也有小幅增加。整体来看，随着信贷政策持续放宽，购房者付款方式选择也愈发多样化，自主权更高。
1-2月南京二手住宅成交付款方式占比
数据来源：我爱我家南京研究院
我爱我家南京研究院简析
展望“金三银四”，全国“两会”将至，“两会”后供需两端政策或加大对楼市托底力度。需求端，预计将以降成本、降门槛等方式促进购房需求释放；供给端，城市房地产融资协调机制加速落地见效，将对项目“保交付”及购房者信心的修复产生积极作用。3月份将进入传统楼市旺季，在供需两端政策协同发力下，核心城市“小阳春”行情有望逐渐开启，南京二手房成交量预计也将环比上涨。
报告说明：
1、报告中成交均价、挂牌情况、交易结构、置业需求、热门商圈等仅为我爱我家南京公司内部数据，不完全代表南京全市情况，仅供参考；
2、本报告为我爱我家南京研究院原创，如需引用或转载请注明出处，谢谢合作。
